万科-方案决策对成本的重要影响.pdf

方案决策对成本的重要影响 方案决策对成本的重要影响 •成本管理工作的体系 •方案优化在成本工作中的作用 •结束语 成本工作管理体系 ◆何为成本控制 ◆成本构成 ◆目标成本管理体系 ◆成本管理措施 成本工作管理体系—何为成本控制 在保证产品或部品的品质基础上即保证产品性能价格比 的前提下所有降低建造成本的手段 成本工作管理体系——成本构成 总成本 固定成本+变动成本 其中：固定成本=地价+管理费+利息+税收+物业管理费 变动成本=建安成本+营销成本 利润=售价-总成本 =售价-地价-管理费-利息-税收-物业管理费-建安成本-营销成本 建安费构成 1、勘察设计费 8、水电管线安装费 2、报建费 9、公用管网建设费 3、临时设施 10、设备及安装费 4、基础造价 11、室外环境造价 5、结构造价 12、公共配套 6、公共部位装修费 7、室内装修费 目标成本管理体系 • 根据项目的市场定位、质量要求、目标利润确定项 目的成本控制目标 • 成本动态管理，在项目建设过程中及时完成设计修 改及合同的成本变化分析，对提出的修改措施进行 评估及实施，设置成本预警信号，对不良状况研究 出补救办法 成本控制措施 •帐房先生 •限价系统 •成本指导书 •强化招标体制 •清单招标 •方案优化 成本控制措施 帐房先生 有理没理都要争 特有成就感 结论：有杀敌一万自损三千之嫌 成本控制措施 限价系统 寻价—— 大规模招标限价——反单——三 方合同——加强合同管理—— 甲供 结论：捡完西瓜捡芝麻— 累 善待合作伙伴 成本控制措施 成本指导书 有了完全成本的概念 针对性和指导性欠缺 集中体现在： • 主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标 • 环境成本针对性不强—设计整体化和标准化 成本控制措施 强化招标机制 集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大 成本控制措施 清单招标 尽最大可能使成本处于可控状态 成本控制措施 优化方案决策 在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为标） 方案优化机制在成本工作中的作用 ■方案优化机制和招标管理在成本工作中的作用 ■方案优化案例 方案优化机制和招标管理在成本工作中的作用 • 不同阶段的两种管理手段 方案优化案例 • ●设计规划类 • ●施工方案类 实际案例 设计规划类： • 某项目的地下室怎么跑到了一期？ • 这个房子的含筋量有点吓人 • 环境方案必须要优化 • 某项目晚上不亮了。 • 换汤不换药少花140万（不要小看安装工 程） 实际案例 施工方案类（正方）： 施工方案类（反方） • 土方平衡为什么只挖不填？ • 轮子转不转、木头烂 • 为达目的可以不择手段，竹脚手 不烂—谁管？ 架一样用 • 给施工单位上课考试，钱少意义 • 雨水箅子的故事 重大 •