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天虹商场估值分析 1，宏观分析 从宏观环境看，“十二五”规划的前两条就是“加快转变经济发展方式，坚持扩大内需 战略”。而其核心在于提高居民收入和生活水平。同时，本次两会的一个重要主题就是，扭 转收入分配差距，提高居民收入在收入分配中的比重。从宏观发展的逻辑来看，中国劳动力 的稀缺性将是未来长期的主流，劳动力稀缺导致的结果必然是工资的上升，居民收入的上升。 去年1-3 季度，按国家统计局的城镇家户调查数据显示：平均每人季总收入达到15756 元， 比2009 年上涨10.9%，基本与2010 年GDP 的上涨幅度一致（2010 年GDP 上涨10.3%）。与 此同时，社会消费品中商品零售额的增长却呈现井喷态势：2010 年商品零售额年同比增长 达18.5%，超过工业增加值年同比2.8 个百分点，超过城镇家户收入同比8.2 个百分点。 因此，未来 1 年城镇零售业的增长至少不会低于 10%，市场空间巨大，我们的期望是 20%左右。考虑到广东省的人均收入同比增长高达 11.3%，对天虹商场来说，增量市场空间 达到20%是没有大问题的。 2，行业分析 下面我分析一下天虹商场所属的商业百货业的产业链状况。商业百货是直接面对消费者 的服务型行业，毛利率相对中上游行业要低，但资产周转的速度非常快。因此，单位店面的 销售额大小，是商业百货企业成功的关键。具体地，商业百货企业成功的决定因素是：1） 选址；2 ）供货；3 ）管理与服务。选址是商业百货企业成功的最重要因素，选址的好坏直接 关系到人流的大小和最终的销售额。在供货中，商业百货企业需要努力降低拿货成本。因为 该行业毛利率很低，只有最大程度降低拿货成本，毛利率才会超过竞争对手，企业在价格竞 争中才会有力量。在管理与服务上，我们需要重点考察百货企业的货架摆放艺术和顾客感受 到的营销环境。 从选址上来讲，天虹商场平均选址评级达到2.7 级，处在中上的水平（见图1）。具体地， 在天虹商场的43 家门店中，有26 家周边都有幼儿园，占比达60.5% 。同时，有6 家门店就 开在国际零售巨头家乐福、沃尔玛的附近。这一方面说明天虹商场选址的科学性，另一方面 也从侧面验证天虹商场战胜家乐福和沃尔玛的信心和决心。 图1：天虹商场选址分析 门店名称 选址 评级 南山天虹 离家乐福340 米 ★★★★ 深南天虹鼎城店 航空大厦附近，离苏宁电器140米 ★★★ 东门天虹 离深圳市财贸幼儿园140米 ★★ 福民天虹 离丽阳幼儿园和博雅石夏幼儿园分别为290 米和230 米；离711 便利店200 米；离宝乐福超市240 米 ★★★★ 君尚百货中心店 离中海华庭幼儿园280 米；离福新小学330 米； ★★ 后海天虹 离家乐福保利店120米 ★★★★ 国贸天虹 离金富城超市250 米 ★ 西丽天虹 离西丽幼儿园180米；离新围勇财杂货店270 米 ★★ 沙河天虹 离御景东方幼儿园230 米；离e 世代幼儿园320 米 ★★ 龙岗双龙天虹 离苏宁电器90 米；离龙岗第二市场210 米 ★★★ 龙华天虹 离易购190米；离家家旺220 米；离苏宁电器360 米 ★★★★