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关于经济新常态下的房地产去库存化分析 天津市房产总公司 天津300050 【摘要】房地产库存量居高不下的现状，严重影响了我国房地产市场 的健康发展，木文以我国经济新常态为大背景，从房地产行业的现状为出发点, 分析了当前我国房地产出现的一些问题，并对房地产去库存的重要性进行了简要 的阐述，最后给出了房地产去库存的思路，即从政策、“烂尾楼”问题的解决、 市场供给创新以及信息技术等方面共同努力，有效减少房地产库存量，维护社会 稳定，使得房地产市场健康有序发展。 【关键词】经济新常态；房地产；去库存 1经济新常态下我国房地产现状 1.1企业分化明显 随着房地产产业集中度的提升，企业分化明显成为经济新常态下房地产 业出现的重要现状。主要表现在几个方面：第一，中小企业库存量减持速度有限， 流动资金持有量收缩，造成了资金链的缺失或者不完整，中小企业的生存状况堪 忧，大量的中小企业面临破产或重组的挑战；第二，一些规模以上的企业，往往 产业布局广泛，能够较好做到资金链的补充，再加之有效科学的管理，在房地产 行业逐渐严峻的经济新常态下，依然显示出强大的市场运作和资金保障能力。可 见在经济新常态下，有效减少或去除企业分化问题是我国房地产行业必须应对的 挑战。 1.2房价居高不下 我国房价居高不下也是房地产行业重要现状。其最为木质的原 因在于各种税费过高，房地产涉及的税费中土地费用占了很大一部分, 除此之外还有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企 业所得税、个人所得税以及契税等五花八门的税种。 1.3产品差异化需求明显 经济新常态情况下，相较于传统的房地产行业，新的房产行业表现出了 多元化的房地产产品需求。商品房、住宅房、宜居养老房以及新兴的旅游休闲文 化产业房等都是伴随我国经济社会发展产生的房产需求；同时，我国城镇化进程 快速推进，农业人口进城对于住宅房产品的需求以及传统的城市人口对于休闲娱 乐房产产品的需求都表现出了巨大的差异化，另外，经济发达区域和三四线城市 对于房产需求都表现岀了明显的区别，这些房产新形势对于中小房产企业影响尤 为明显，“大而全”和“小而精”成为中小企业发展的两大思路，因此，加强房 产产品需求研究，进行差异化的发展是未来房地产行业重要的现状。 1.4房产库存量居高不下 前些年，一些企业对于房产需求不进行认真研究就盲目跟从，大量投资 建设，在销售管理能力有限的情况下，导致房产库存量巨大,流动资金无法收缩， 企业面临严重的生存风险，也是一些房产企业遇到的现实状况。我国政府也采取 了 积极政策调整等手段着力去解决房地产去库存问题，效果有限，房地产 行业的“阵痛”依然在持续进行，面对“亚健康”的房产行业，需全面推进政策、 金融机构、房产企业以及消费者等诸多利益方多维度、多思路、共同解决当前房 产库存问题进行有益尝试。 1.5房产区域化明显 房地产区域化明显，主要表现在两个方面：首先，需求量差异性明显, 在一、二线的北上广等经济发达地区，房产需求相较于过去有所回落，但是需求 量依然巨大，房产行业仍1 口比较活跃，住房量价依然维持上升态势，利润也颇为 丰厚；与之形成鲜明对比的是三、四线欠发达地区房产行业持续疲软，房产企业 面临资金链断裂的风险；其次，发达地区对于房产产品类型、房产配套服务、管 理等有着较高的要求，而欠发达的中心部地区，房产同质化严重，不能很好地契 合消费者需求，配套的相关服务也有相当程度的欠缺。 2我国房地产去库存的重要性 2.1房地产是我国垂要的经济支柱产业 房地产行业由于产业链相对较长，周边产业较多，如建材行业、运输行 业、餐饮行业等，因此，长期以来房地产业都是我国重要的经济支柱。房地产投 资建设资金巨大，对于区域经济发展都有积极作用，地方政府也常将房地产业作 为区域经济发展的引领者。同时，房地产业的发展，也为相关行业提供了大量的 就业岗位，提升了当地就业率，对于提升当地居民收入也有着积极的帮助。当然， 随着我国经济社会的长足进步，高标准服务、完备方便的外围设施都成为房地产 行业的要求。总之，房地产在未来我国经济社会发展中仍然会长期扮演重要的角 色。 2.2房地产去库存能够避免由于“烂尾楼”带来的社会不稳定因素 房地产库存量持续走高，使得房产开发商资金链容易出现问题，严重的 甚至导致资金链的断裂，尤其是中小开发商，往往由于产业布局单一，融资成本 居高，根本无法从银行贷到款，再加上当前房地产形势不好，很多开发商停工, 形成大量烂尾楼。 烂尾楼的存在使得很多动迁户无法冋迁，大量的购房者买了楼房却无法 入住的现象频繁发生，一些购房者为了买房其至耗费了毕生的积蓄，这无形中给 社会带来了一定的不稳定因素，集体上访、维权人数急剧攀升，一些地方政府在 解决此类信访事件往往由于不作为或者作为不够等原因酿成了流血