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关于经济合同在房地产企业中涉税研究和纳税筹划 摘要：当前，房地产业怎样在市场中稳定健康发 展，这是企业内部财务管理工作的核心任务。开展科学合理 的纳稅筹划工作，对于稅收成本的减少具有重要意义。笔者 根据自身工作经验，首先对房地产企业经济合同涉税风险的 防范进行了分析，其次，提出了房地产企业纳税筹划的具体 措施。 关键词：房地产业经济合同涉税问题纳税筹划措施 经济合同主要指的是各法人间为了充分体现自身经济 目的，划分彼此的权利义务关系而制定的一份协议。通常以 书面形式为主。其具体条款有以下几种：数量与质量、价款 或酬金；履行的期限、地点以及方式；违约责任；按照相关 规定或者结合经济合同的具体性质须有的条款，当事人一方 所提出的条款。经济合同的签订属于法律范畴，实际中必须 严格坚持合法原则、平等互利原则、协调一致原则以及等价 有偿原则，经济合同是根据相关法规而形成的，有着一定的 法律约束力，当事人要切实做好合同中的所有义务，禁止有 私自变更或者解除合同的行为。经济合同是税务风险的核心 载体，是及时有效避税的最佳途径，应予以一定的重视。 一、房地产企业经济合同涉税风险的防范 （一）规范合同中的发票条款，严防发票风险的发生 首先，确定承包商提供发票的具体时间；实际购买、销 售货物或者提供劳务过程中，会采用各种结算方式进行，企 业采购接受时，必须根据自己的现实情况，合同签订中强调 适合自己的结算方式，并对承包商提供发票的时间加以确 立。我国税务总局在颁布实施的《关于土地增值税清算有关 问题的通知》中明确指出，房地产业在对完工的工程进行详 细验收后，应按照所签订合同中的约定，适当的扣留建筑安 装施工企业相应的工程款，以将其列为开发项目的质量保证 金，土地增值税的计算过程中，建筑安装施工企业在质量保 证金基础上对房地产开发业开具发票的，应实际根据发票所 载金额科学合理的进行一番扣除。所以，从房地产业的角度 上看，与建筑商合同签订时必须明确强调工程完工结算过程 中要开具全额发票。 其次，确立承包商所开发票的类型；每一税种间都有着 一定的税率差，而相同类型的稅种可能蕴含诸多的稅目，这 些税目间会存在较大的税率差别。承包商提供发票时，出于 对降低自身稅负的考虑，往往会提供税率不高的发票，或者 所提供的发票与具体业务间背道而驰。在签订交易合同过程 中，房地产企业应清楚的指出发票的开具要求及其类型。比 如，关于电梯工程的发包，在建筑合同签订过程中必须涵盖 承包商开具电梯货物销售发票和建筑安装工程专业发票的 条款，并且，对于建筑安装工程的发票，必须由项目实际场 所的税务机关提供。这样所开具的发票才会与当地税务部门 的规定相一致。 另外，确立与规定背道而驰的发票而引起的赔偿责任； 如果企业采购过程中所得到的发票与规定不相符，比如发票 抬头不符合企业名称等，均会对企业造成影响，使其发生一 定的损失。为了有效避免因发票问题而造成的损失情况，房 地产业签订采购合同时必须详细规定承包商因发票问题应 担负起的赔偿责任。比如，可以明确规定如果承包商所开具 的发票存在税务问题，必须担负起一定的民事赔偿责任。 （二）明确具体的税务责任，严防财务风险 房地产业应按照各种经营活动的类型，合同签订时明确 实际中应承担的税收管理责任，以降低或消除经济纠纷事 故。比如，签订租赁合同过程中，应强调出租方承担起承租 方承租使用房屋的房产税和物业占地土地使用税。倘若出现 承租方缴纳前述税款的现象，那么，承租方享有一定的权力 在应付出租人的租金中予以适当的扣除，同时，根据银行同 期贷款利率进行资金占用费的加计。签订采购合同过程中应 详细指出，购货方没有将全部贷款结清前，供货方享有货物 所有权，在对运输费进行计算时，具体内容有：服务运输中 所提供的人工费、设备维修费、保险费以及因实际运费收入 而应缴纳的各类税金。 （三）严防购销合同涉稅风险 首先，产品实际销售时，如果应收贷款一时间难以收回 或者有一些难以收回的，应通过赊销或者分期收款结算方 式，同时，还要在合同签订时明确贷款的收款期限。其次， 若产品销售中的主要对象是商业企业，且存在一定的赊欠期 限，那么，销售合同签订过程中应要求通过委托代销结算的 方式对销售业务予以及时有效的处理，严格按照实收的贷款 开展销售税额的分期计算工作，这样就能够延缓纳税时间。 另外，采购方进行采购合同的签订时，应明确指出销售方支 付的违约金和商品销售量以及销售额间没有任何的关系，以 此节约增值税。 二、房地产企业纳税筹划的具体措施 （一）在众多涉稅方案中，选择最优纳稅方案 企业经营过程中，应对有着相同经营目的的诸多经营手 段与方式做一番纳稅评估与测算，明确纳税少、税后可获取 较大利润的方案。比如，企业促销方式的不同，就算是其利 润数额一致，纳税负担也会存在