房地产业发展.doc

PAGE PAGE 1 财经活页 2010年第4期(总第148期) 辽宁省财政科学研究所 辽 宁 省 财 政 学 会 2010年2月25日 本期主题：房地产业发展 [按]房地产业没有被国家列为振兴产业，但借中央积极财政政策与适度宽松货币政策的东风，加上地方政府一如既往的鼎力支持，中国房地产在过去一年中风头正劲。伴随房价的不断飘升、“地王”的接连出现与产业牵动影响的持续扩大，房地产业事实上已成为国民经济的支柱产业，其投资也已占到2009年我国新增投资额的25%。但在2009年末，中央宏观调控的风向标有了些许变化，将二手房市场营业税收缴年限延长，对多家房地产公司的土地增值税收审计明显在给房地产“热”降温，实行差别银行存款准备金率也意味着某种意义上对房地产业的银根收紧。显然，这些宏观措施应该是中央从过去一年“保增长”到新一年“调结构”的开始。在这种情况下，客观评价中国房地产对经济社会的影响，理性评估中国房地产发展趋势，对促进房地产业在中国的健康发展具有十分重要的意义。 房地产业的概念及作用 房地产是一个财产概念，指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。至于房地产业，则是一个经济概念，它是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。显然，房地产产权明晰是房地产业存在与发展的基础前提，而房地产业则是房地产产权交易的客观需要。在中国，居民可以依法拥有房产和土地使用权。而作为房地产业，开发商所获得的也是土地使用权，而不是所有权。 目前我国主要根据土地和房屋用途给房地产业分类。根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，我国城市用地分为九类：一是居住用地，二是公用设施用地(含商业用地)，三是工业用地，四是仓储用地，五是对外交通用地，六是道路广场用地，七是市政公用设施用地(如医院、学校等)，八是绿化用地(如街心公园)，九是特殊用地。按照房屋的使用功能可以分成下列几类：一是居住用房屋，二是工业用房屋，三是商业用房屋(也有商住两用)，四是文体娱乐设施(包括名胜古迹与宗教场所)，五是政府和公用设施，六是多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。 房地产业作为国民经济的一个重要组成部分，其地位作用大致有以下几方面：一是为人们提供基本的生活生产资料。住房是人们生活的必需品，具有需求刚性。不论是在哪个国家，即便不是“人人有住房”，也得做到“人人有房住”。正是房地产需求的这一刚性存在，房地产业在某种意义上也有公共产业的性质。同时各类经济活动也需要有房屋场地作为生产资料，这同样使房地产需求具有一定刚性。二是作为一项产业，房地产业本身就创造价值。在2008年，中国和美国的房地产业在各自GDP中的比重都在10%以上，对GDP增长有重要贡献。三是拉动其他行业发展。房地产业使用起重机、车辆、搅拌机、升降机等很多建筑机械，消耗大量的钢材、水泥、玻璃、电气、陶瓷、化学制剂等原材料，这些都是传统制造业的生命线，由此而对宏观经济的影响同样不可小视。四是促进就业。房地产业不仅本身吸收大量就业，而且还促进了许多关联产业的就业，对提高收入、稳定社会具有积极作用。 我国房地产业的历史演进 ——空白阶段(1949年-1995年) 新中国宪法明确规定土地为国家和集体两级所有，这就明确了房屋所有者对房屋附着土地拥有的是使用权(目前使用权的年限是70年)。虽然国家也进行了房产登记，确认了房屋私人产权的客观存在，但在随即而来的社会主义改造运动中，私人房屋旋即被收归国有，或由国家代管，新建房屋一律为单位集体所有，免费分配，从而房地产行业也就没有存在的空间，房地产税也基本停征。直到1995年，伴随住房制度改革，房地产(业)才在中国逐渐恢复。 ——兴起阶段(1995年-2000年) 从1995年起，中国开始住房制度改革，许多单位把居民公有住房廉价卖给了居民，并陆续颁发了房照，这可以说是从法律上重新确认了房屋的私人所有，居民有了房产，市场有了需求，从而催生了商品房开发，房地产(业)开始发展。不过，那一时期的房地产开发公司大多为官办性质，许多公司就是政府部门的事业单位，官商不分、政企不分现象严重。房地产开发也大多以部门、单位为单位实施(单位建房再卖给职工)，或单位在自有土地上建房，再卖给职工(集资建房)，市场化程度很低，也人为制造了许多苦乐不均，如有的单位有能力自行建房，有的没有能力，有的有土地，而有的没有土地；土地出让混乱，行业也很不规范。实际上，这一时期是从没有房地产(业)向房地产(