柳州市河东区某居住社区营销报告.pdf

柳州市河东区某居住社区营销报告 柳州楼市 主流感官 ♫ 整体楼市处于起步阶段，“板块”略有雏形 ♫ 楼盘竞争以地段为主，出现产品竞争先兆 ♫ 基本求大于供，消费者见识及选择缺失 ♫ 购房目的以居住为主，首次置业是主流 ♫ 购房因素以便利繁华为主，注重城市中心感 柳州楼市 发展趋势 ♫ 将出现“板块”效应 ♫ 产品竞争逐渐成为主流 ♫ 供需趋向平衡 ♫ 收入分配差距大，二次置业群体增加 ♫ 从绿化到园林将成为热点，居住趋向舒适需求 柳州楼市 发展机会 ♫ 缺失大盘，缺失领导楼盘 ♫ 消费群逐步细分，缺失豪宅 ♫ 缺失形象和品牌塑造 ♫ 整体价位等待突破 柳州城市区域定位 河北——重工业 城市发展角度 河西——物流中心 河南——商贸 河中——商业中心 河东——新城市中心 河北——偏僻 购房角度 河西——杂乱 河南—— 吵闹 河中——繁华 河东——舒适 项 目 简 介 优势 劣势 开发理念超前，“作品”心态 注重项目内涵，以人为本 配套尚不成熟 注重细节和品质，产品均好性强 市场对可能实施的价格有抗拒心理 地块自然条件好，低容积率 区域土地储备减少，地价高企 同质或同档次楼盘推盘量加大 区域居住形象渐好 竞争楼盘也注意了项目的包装和 区域市政配套逐步落实 品质的提高。 机会 威胁 项目定位 位于河东区柳州最好品质的居住社区 目标消费群定位 富有、尊贵、传统、追求物质享受、不喜 欢成为公众人物、更在意自身的拥有、接 受传统别墅、喜欢更大、更豪华 财富、时尚、现代、强调自 己的性格和气质、张扬、年 轻、更易接受时尚标签、愿 意成为社会公众人物、积极 驾驭人生、喜欢成为领先者、 有冲动、更愿冒险、不断追 求更高的层次和境界 富足、舒适、安全、稳定、有气 质、强调家庭、注重和谐、更愿 意接受文化标签、注重保持完美 形象、注重对事物的把握和控制 目标消费群 • 企业高层 • 中大型公私营主 • 行业成功人群 • 追求更丰富生活 • 一切尽在掌握 城市建设和社发展的主导力量 城市生活和社会时尚的领导者 新兴城市领导阶层 营销定位 产品竞争的核心，消费者购买基础 源 于 非 凡 品 质 的 尊 贵 高人一等，领导性定位 与别不同，再上层楼，提升至生活形态和符号 推广定位 推广内容，并体现差异化和高度 源 于 非 凡 品 质 的 尊 贵 调性，视觉，感官，表现，符号 内容解构 非凡的居住品质： 地段之尊/地块之争/风水 非凡的生活品质： 会所/配套 非凡的空间品质： 规划/产品/6米高入户花园 非凡的自然品质： 自然坡地/相思林 非凡的环境品质： 贝尔高林园林 非凡的管理品质： 中海物业管理 非凡的价值品质： 发展商品牌/作品心态 非凡的细节品质： 用料/做工 非凡的服务品质： 六个一工程 六个一工程 售后服务 项目客户服务部