风至飞扬济南万达广场综合体项目度推广策略方案全程推广.pdf

济南万达广场 2009年度推广策略思考 北京风至飞扬 思考原点： 为最终的项目推广策略确定明确的推广方向，根据现有已 经可以确定的工期进程和项目立地环境，对其09年推广方 向和调性做出相应的判断和预想，因此此次呈现内容皆为 根据市场状况和项目推盘特点作出的策略方向及策略主方 向的探讨与思考，不宜作为完整的策略方案审视。 目录： •从市场层面对项目环境的理解 •08年淡市营销行为特色简要汇总 •济南市场动态简要 •济南万达广场08年传播渠道效率简述 •针对09年住宅推广策略的思考 •关于09年商业推广的思考 从市场层面对项目环境的理解 从市场层面对项目环境的理解  10.22新政  [首付] 居民首次购房最低首付款比例减至20%。  [免税] 个人买卖住房暂免征收印花税，免土地增值税。  [利率] 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点。  [契税] 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1% 。  两年内4万亿拉动内需  [十大政策和七项工作]温家宝：“出手要快，出拳要重，措施要准， 工作要实”。  [1000亿]08年第四季度新增1000亿投资，主要包括农林水、保障性住 房及环保领 域，保障性住房、环保等部门分配500亿。  [保障性住房]要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和 开发建设  [肥瘦搭配]限价地配建商品房，解决目前限价房地块流拍的困境。 受到刚性需求主导及消费 回归理性的共同影响：购 房消费将会逐步向结构的 两端集中。 豪华型 豪华型 豪华型 豪华型 舒适型 舒适型 舒适型 舒适型 实用型 实用型 实用型 实用型 2008年 2009年 不确定因素较多：如果国内经济继续下滑，如果大量项 目集中入市，整体市场将进入价格下降区段； 如果宏观经济 如果大量项目 继续下滑 集中入市 需求减弱 市场竞争加剧 购买力不足 为促进销售 为促进销售 被迫降价 被迫降价 08年淡市营销行为特色简要汇总 广告诉求点回归产品价值本身 主打形象，展示宣言精神主张，形象的提升对销售起关键性作用； 淡市期，回归产品价值本身，项目卖点整合围绕产品展开。 价值点梳理步骤： 第一步：罗列项目所有优势、劣势 第二步：通过与竞争对手分析，找出项目能够形成差异的价值点 第三步：筛选项目特有的价值点 第四步：对筛选后的价值点进行总结提炼，形成项目的宣传主题 整合推广： 淡市下，营销费用有限，短信由于成本低、针对 性强，被广