2011年09月19日潞城项目操作思路.pdf

谨呈： 潞城项目操作思路 太原天博 CONTENTS 目 录 1 地块剖析 2 关于大盘操盘理解 3 天博案例及观点 4 我们的团队 PART 1 地块剖析 项 目 地 城市中心 规划新区 块 沿河景观 领袖大盘 规划新区 沿河景观 领袖大盘 城市近郊 沿河景观 城市门户 政策引导 地块规模 城市近郊 沿河景观 城市门户 政策引导 地块规模 规划新区 生态宜居 四通八达 高尚住区 领袖大盘 规划新区 生态宜居 四通八达 高尚住区 领袖大盘 定位思考 定位建议 目标人群 关注点 经济效益 竞争压力 定位低端：针对低收入人群，对他们而言，周边是否有学校、超市、菜市场 低收入 价格 低端 低 小 区域规划、建筑形式，不支持走低端路线 区域规划、建筑形式，不支持走低端路线 刚需人群 生活配套 比沿河景观、居住环境更重要；潞城有更适合他们的产品； 定位中端：针对中产一族，他们愿意多花一点钱，买一个户型、小区环境、 中产阶层 生活空间 中端 中 大 物业好一点的房子，相比城边，他们中间有很大一部分人，更愿意选择城市 项目地理位置，周边配套，对中端路线支撑有限 项目地理位置，周边配套，对中端路线支撑有限 二次置业 居住环境 中心好一点的房子。 富足人群 昭示性 定位高端：他们对价格不太在意，对居住环境要求很高，更关注未来的邻居 高端 高 小 精英阶层 生活圈层 沿河景观、规模大盘，城市新区，高尚社区 沿河景观、规模大盘，城市新区，高尚社区 是否和他们有相同之处， 思考 针对高端定位普遍存在的误区： 1、潞城人没钱，价格太高买不起 在任何一个城市，没钱人永远比有钱人多，我们不需要太多的有钱人， 我们只做区域高端，打造区域形象、品质、价格的引导者；适当超越而非绝对 超越， 2、有钱人都去长治、太原、北京买房了，没人会在潞城买的！ 他们的生意在潞城，他们的办公室在潞城，他们的生活圈子在潞城，只因潞城 没有适合他们的项目； 结果 星河湾未到太原时，人们不