房地产投资测算操作手册（北京）.pdf

房地产投资测算操作手册（北京） 第一部分 投资成本 一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系 数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发[1993]34 号文. (2)京政发[1994]43 号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的 60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的 企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征 用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其 中的 60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础 设施建设. 1 (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按 照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环 境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为 十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价 的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作 系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取土 地开发及其它费用的数据. 二.前期工程费:(取值在 40-120 元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992 年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积 5-15 元 /平米,或建安工程费的 1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第 315 号文, 国家 计委计字(1984)596 号文,建设部(1991)第150,316,425 号 文;国家物价局,建设部[1992]价费字 375 号. 标准: 2 (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80% (2) 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准 单 位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 工 程 │ 工 程 概 算 投 资 (万 元) ┃ ┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨ ┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特 级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨