高新·枫林华府营销策略报告.pdf

高新高新 ·· 枫林华府营销策略报告枫林华府营销策略报告 年66月月--88月月 销售公司/师科公司/ 阿佩克思达彼思/尚美佳 进进入中期销售的枫林华府，销售态势平稳，价格稳入中期销售的枫林华府，销售态势平稳，价格稳 中有升，一切似乎按照既定轨道良性运行。中有升，一切似乎按照既定轨道良性运行。 但但但但我们还是要审视我们还是要审视我们还是要审视我们还是要审视，，，，希望能发现一些问题希望能发现一些问题希望能发现一些问题希望能发现一些问题；；；；还是要还是要还是要还是要 思考，希望能解决一些问题。思考，希望能解决一些问题。 基基于此，本阶段提案观点可能不够炫，内容可能不于此，本阶段提案观点可能不够炫，内容可能不 够新，但策略核心紧密围绕“淡季不淡”展开够新，但策略核心紧密围绕“淡季不淡”展开………… 今天沟通的重点是今天沟通的重点是:: 淡季不淡淡季不淡 西组团西组团 33、、44号楼号楼 如何实现目标如何实现目标如何实现目标如何实现目标？？？？ 如何看待利弊如何看待利弊如何看待利弊如何看待利弊？？？？ 东组团东组团 如何制造亮点？如何制造亮点？ 年度策略提案中本阶段要点回顾：年度策略提案中本阶段要点回顾： 第三阶段 0706-08 策略要点：策略要点：11））““六六··一一””儿童书画展儿童书画展 延续期 22））““七七··一一””党员购房优惠党员购房优惠 维持推广维持推广 33））““八八··一一””军人购房优惠军人购房优惠 促销个案 44）高新地产房展会）高新地产房展会 借势企业 品牌推广 ·· 随项目进度，在执行过程中根据阶段背景进行相应策略调整。随项目进度，在执行过程中根据阶段背景进行相应策略调整。 第一节：背景分析第一节：背景分析//项目回顾项目回顾 一、背景分析一、背景分析 ·· 虽然气候影响逐渐减小，但对于“中期销售”的楼盘，除虽然气候影响逐渐减小，但对于“中期销售”的楼盘，除 非有新的货量入市，否则人气将是问题非有新的货量入市，否则人气将是问题；； ·· 昆明花园昆明花园44月住博会形象露出，月住博会形象露出，7171--121121的主力户型，改变区的主力户型，改变区 域市场供应状态域市场供应状态域市场供应状态域市场供应状态，，对华府西组团而言对华府西组团而言对华府西组团而言对华府西组团而言，，将会分流客户将会分流客户将会分流客户将会分流客户，，造成造成造成造成 销售冲击销售冲击；； ·· 11--55月的成交均价达到月的成交均价达这个数字看起来不错，但拉平，这个数字看起来不错，但拉平 之后离西组团之后离西组目标均价尚有差异；目标均价尚有差异； ·· 原计划原计划55月份实施的区域营销由于各方面原因尚未展开，六月份实施的区域营销由于各方面原因尚未展开，六 月应该补上这一课；月应该补上这一课； ·· 为与竞争项目形成差异化，借由东组团高质素产品入市提为与竞争项目形成差异化，借由东组团高质素产品入市提 升整盘品质，建立区域价格、价值与品质标杆；升整盘品质，建立区域价格、价值与品质标杆； ·· 33、、44号楼入市，一方面看会对西组团造成影响，另一面则号楼入市，一方面看会对西组团造成影响，另一面则 是个优势：丰富了产品线、利于回款指标；是个优势：丰富了产品线、利于回款指标； ·· 除常规传播方式外，本阶段客户维护依然是重点；除常规传播方式外，本阶段客户维护依然是重点； 二、市场分析二、市场分析 昆明花园、中华世纪城三期基础数据对比 类别 枫林华府 昆明花园 中华世纪城 占地面积 100亩