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我国房地产宏观调控政策走向探究 ［摘要］在房地产市场发展过程中，出现了市场大幅波动、 部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入 群体住房困难问题难以解决等问题，对此，政府出台了一系 列房地产调控政策，然而当前房地产宏观调控仍存在一些重 难点，如调控政策的连续性、地方政府与房地产市场的关系、 保障房建设面临的问题等。本文也对我国房地产调控的政策 走向做出了进一步探索，即完善我国的法律体系，慎重推行 房地产税，明确房地产调控的思路。 ［关键词］房地产宏观调控政策走向 ［中图分类号JF293. 3 ［文章标识码］A ［文章编 号］1009-9446 (2013) 1-2-0019-02 2003年至今，中国房地产宏观调控全面展开，政府出台 了一系列房地产调控政策，具体包括投资政策，土地政策， 消费政策，信贷政策，利率政策等。面对国内房地产经济现 状，政府如何充分发挥房地产市场调节机制，如何应对房价 非理性上涨、供不应求等情况。同时，还要区分购房的需求 是否合理，抑制不合理的投机倒把行为。政府为了维持经济 稳健发展，加大了经济适用房、廉租房的调控力度，以解决 中低收入家庭的住房困难问题。 、当前房地产宏观调控的重难点 调控政策的连续性 调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市 场进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场 的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策 调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免 为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔 接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。 地方政府与房地产市场的关系 稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需 要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地 方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对 地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标，而房 地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资陕速增长成 为地方GDP的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大 幅下滑。二是在当前分稅制的财政体制下，土地出让金是地 方财政的主要来源，地方政府一方面通过提髙土地出让金来 增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加 中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。 3?保障房建设面临的问题 我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建 设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是筹资问题， 按照住房和城乡建设部测算，2011年完成1000万套保障性 住房工程年度投资额需1.3万亿元。其中，8000多亿元要通 过保障对象及其所在的企业来筹集或社会机构投入，所占比 例达62%。由于保障性住房投资回报期长且利润薄，社会资 金进入情况并不理想。二是用地问题，为了确保经济增长和 增加财政收入，地方政府倾向于优先安排大型经营性项目建 设用地。在住宅用地上，不少地方为了获得更高的土地出让 收入，把商品房用地作为主要供给对象，保障房用地在计划 指标中占比不足。三是监管问题，一些地方的保障性住房建 设屡被媒体曝光存在质量问题，“楼脆脆”、“瘦身钢筋” 等安全问题令人担忧。一些地区的保障房配套设施和服务还 不到位，群众安居难，在部分保障房和商品房社区混建的大 型小区里，公共配套“肥瘦”不均的现象也较为严重。 二、我国房地产调控的政策走向 1、完善我国的法律体系 首先，必须尽快制定我国住宅保障法。住宅保障法是在 充分考虑各地居民住房需要的前提下，按照城乡规划一体化 的原则，合理确定我国住宅公共产品供应规模，确保每一个 中国居民都能平等地享受政府提供的住宅公共产品福利。其 次，必须尽快制定政府信息公开法，明确政府在房地产信息 公开方面的责任。未来的《政府信息公开法》应当明确房地 产信息披露的具体内容，并且要求各级地方政府建立房地产 信息互联互通机制，防止房地产投资者利用信息的不对称， 规避国家房地产宏观调控制度，损害国家利益和社会公共利 益。第三，必须尽快修改我国《土地管理法》、《房地产管理 法》，建立全国统一的土地开发和商品房交易市场。《土地管 理法》应当在巩固我国宪法土地公有制的基础上，进一步完 善农村集体经济组织土地流转制度。在坚持城乡规划一体化 原则的基础上，法律应当有条件承认集体经济组织的土地开 发权和收益权。 2、 慎重推行房地产税 房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中 央更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税 ±o如果房地产稅的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那 这个税所起到作用是十分有限的。房地产税的作用，关键是 要去除房地产市场赚钱效应。在房地产财产税的基础条件还 没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产 投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。 3、 明确房地产调