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浅析对《物权法》车位权属规则的检视与完善 浅析对《物权法》车位权属规则的检视与完善 关键词：车位物权法 建筑物区分所有权 内容提要：我国《物权法》规定车位权属处理“应当首先满足业主的 需要”的表述过于概括，“其它场地”所指不明，约定归属不切实际 且有违法律体系的一致性。应立足我国国情，从车位的性质、类型、 功能、土地使用权的状况、车位权属所涉及的利益关系等方面加以分 析，借鉴国外立法例，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法 宗旨下，完善《物权法》的车位权属规则。 一、对《物权法》车位权属规则的检视 《物权法》第74条第 1款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择,对于构建和谐社区、 维护社会稳定无疑具有积极意义。但其表述过于概括，极易发生理解 上的分歧。譬如，“首先”应是业主对小区车位享有同等条件下的优 先购买权、优先承租权。[1](P35) “首先”不同于“优先”,对其理 解应服从保护业主利益的立法目的。(P92) “首先”是不区分条件地 优先满足业主的需要。(P158)车位的购买数量应在合理范围之内， 且只是用于生活用途，不得用于经营用途，合理的数量并不限于一户 一个。(P83)这种规定的模糊性，导致司法与执法实践难以操作。为 此，最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第5条规定，建设单位按照 配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的 规定。但《解释》仍欠具体。据笔者对广州市房地产权登记交易中心 的调研，办理车位产权登记的难点就在于如何认定该车位是否已“首 先满足业主的需要” ？当事人通过法院强制执行中的拍卖取得车位 的，是否受“首先满足业主的需要”的限制？可见，这种模糊规定亟 待改进，否则势必埋下纠纷的隐患，影响立法目的实现。 从表 面来看，《物权法》第74条第2款规定尊重当事人的意思自治，顺应 市场经济的基本要求，十分合理。然而，立足我国现实与相关立法， 审视其实施现状，就不得不质疑其合理性。在我国，小区车位至今仍 然供不应求，属于稀缺资源；房地产市场基本处于卖方市场，缺乏竞 争；国家和地方政府对小区车位的价格缺乏管制。 《物权法》第 74条第3款规定明确了归属业主共有车位的类型，但也不乏缺漏之 处。其一，“其它场地”所指不明，易滋争议。有人认为，“其它场 地”是指未纳入建筑区划的其它场地，主要是指未纳入建筑区划的空 地。（P602）还有人认为，“其它场地”不宜以“是否纳入建筑区划” 为判断标准，不应局限于“土地”，在解释上与“土地”同其意义 者，亦在之列，包括：首层架空层、结建人防工程等。（P19-20）可 以说，至今首层架空层车位、地下车位的权属仍不明确与此不无关系。 其二，车位共有权的内容不清晰。如业主共有车位是否可以出售？谁 有权岀售？谁有权买受？所取得的是车位所有权还是专用权?所得收 益归谁等问题，由于涉及小区的和谐发展或具有一定的专业性，须由 《物权法》加以明定。 二、对车位法律性质的分析 有学者 认为，车位不是独立的特定物，不能成为单独的交易客体。（P51）那 么，车位是否是独立物?通说认为，独立物是指依社会观念认可的、 得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物与彼物可依人为划 分而独立者。（P80）关于独立物的判断标准，从古至今不断演进，但 无非是强调物要有形式上或观念上的独立性、使用上的独立性，以便 在其上设定一个独立的物权，满足人们生产生活的需要，维护交易的 秩序。停车场或车库形式上为“一物”，但为了停车需要和交易便利, 人们人为在其中通过划线等方式明确一个个车位的范围并作为单独 的交易对象，因而车位具有观念上的独立性。同吋，车位具有停放车 辆的特定用途，人们可以通过公共车道和出入口驾驶汽车出入车位， 实现对车位的利用，无需借助其它专有部分，因而车位具有使用上的 独立性。据此，可认定车位为独立物。《物权法》笫74条第2款关于 车位可以出售、附赠或出租的规定也已暗示这一点。既然如此，车位 就不是区分所有建筑物的重要成分。在德国，重要成分的判断标准是: 物与物之间的关系如此紧密，以致如果分离，则会使一物遭到毁坏、 损害或丧失效用。（P24）显然，车位不符合该标准。 作为独立物 的车位就具备构成专有部分的可能性，可以被认定为专有部分，成为 专有权的客体，由业主或开发商享有专有权，通过登记取得独立的产 权证书，可以单独流转。许多国家和地区不乏将车位认定为专有部分 的立法例。德国《住宅所有权法》第3条第2项规定：“以持久性的 界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间。” [10] (P424)美国法 将专门停车场中的车位认定为专有部分，开发商可以单独转让、出租