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浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中应用 摘要：随着经济全球化的发展，用公允价值反映投 资性房地产的价值日趋重要，2006年，我国财政部出台了新 会计准则《企业会计准则3号一一投资性房地产》，其规定 将以投资为目的的固定资产和无形资产作为“投资性房地 产”在资产负债表中单独计量，并由此引入了公允价值计量 模式。文章以中航地产股份有限公司为例，结合其2009年 至2015年财务报表数据，来说明企业在采用公允价值计量 投资性房地产的情况下，对公司资产负债表与利润表的影 响，并进一步分析公允价值计量方式在核算投资性房地产中 存在的问题，提出了相关建议，以期能为会计信息使用者提 供一些有参考价值的信息 关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值计量模 式 一、基本概念 □（一）投资性房地产 投资性房地产，简而言之，是指企业通过出租赚取租金 或留待以求资本增值，或者两者兼有之而持有的房地产。从 其定义可知投资性房地产的三大特征：第一，投资性房地产 在用途、状态等方面不同于企业用做固定生产经营场所和用 于销售的房地产，是企业将持有的房地产用于出租赚取租金 或者留待以求增值赚取差价的活动。第二，投资性房地产本 质上属于一种让渡资产使用权赚取收入的行为，如企业转让 其房地产的暂时使用权所取得的收入。第三，投资性房地产 具有两种后续计量模式。在新会计准则颁布以前，企业通常 采用传统的成本模式对其进行计量。企业只有在满足会计准 则的严格规定的公允价值各方面条件下才能使用公允价值 模式，而且，企业采取成本模式变换为公允价值模式时，以 后期间不得再转回成本模式，既具有不可逆的特点 □(二)公允价值 公允价值也叫“公允价格”，是参照公平交易的市场价 格而获得的。国际会计准则委员会(International Accounting Standard Committee 简称 IASC)对公允价值 的定义是：在公平的交易下，熟悉情况的当事人自愿以资 产交换或负债结算为目的所交易的金额”。由此定义可以得 出以下两点：第一，公允价值是自愿进行的资产互换或清偿 债务时的交易价格，它是交易双方在熟悉彼此情况的状态下 进行的。第二，公允价值模式的初衷就是为了更加准确、可 靠地反映资产或负债的真实价值信息 本文结合中航地产股份有限公司2009年至2015年财务 报表，分析企业采用公允价值模式计量投资性房地产的实际 应用情况，指出公允价值对年度财务报告中的资产负债表和 利润表的一些影响，以期能为会计信息使用者提供更加可靠 相关的信息，为企业管理者做决策提供更加合理的依据 □二、公允价值计量模式对投资性房地产财务指标的影响 分析 □（一）中航地产公司概况 中航地产股份有限公司（证券代码是000043）隶属于中 国航空工业集团公司的上市公司，于1985年成立，1994年 在深交所上市，倾力打造两大品牌地产城市综合体商业地产 和旅游度假主题地产。该公司在2009年会计年度由成本模 式转换为公允价值模式对公司所拥有的投资性房地产进行 后续计量 （二）中航地产公司相关数据分析 由表1和图1可知，从2009年到2015年7年中，中航 地产以公允价值计量的投资性房地产每年都在递增，2014年 到2015年增加极为迅猛，由2014年的5, 208, 661, 124. 30 增加到 8, 565, 591, 197. 89,净增加 3, 356, 930, 073. 59, 是2013年到2014年差额的三倍之多。这其中包括两部分， 一部分是上个会计年度仍旧持有的投资性房地产，其公允价 值在一g会计年度内会发生变化，而中航地产则表现为公 允价值的增加，另一部分是公司致力于房地产开发，这一部 分也会导致期末投资性房地产的公允价值增加。因为投资性 房地产的公允价值的数值记在资产负债表中，从而表现为影 响公司的资产结构及资产负债表 □根据公允价值计量原则可知，当投资性房地产的公允价 值发生变动时，差额将记入公允价值变动损益，期末这一科 目的金额在会计期末将会结转到利润表中，所以，公允价值 的变动将会影响当期的利润总额，并且采用公允价值计量后 不再计提折旧和摊销，这将会减少一部分计提折旧或摊销所 产生的费用，最后也会增加企业的利润 由表2可知，公允价值模式对企业的利润产生重大影响。 2010年，公允价值变动比例为18. 4%,而短短一年时间到2011 年，公允价值变动所占的比例高达76. 8%, 2012年的比例高 达87. 6%，很重要的一方面是在公允价值计量模式下，不用 计提折旧和摊销，而折旧和摊销本应计入成本费用中，成本 费用减少，企业的利润（收入-成本）自然就增加了 □三、公允价值模式在核算投资性房地产中存在的问题分 析 2007年至2014年间，财政部会计司在这八年间连续发