朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案.pdf

朝阳区高碑店乡北花园居住小区项 目土地一级开发实施方案 目 录 第一章 摘 要 1 第二章 基本情况 1 一、项目区域位置 1 二、土地利用现状情况 2 三、地上物现状情况 2 四、项目规划指标说明 2 第三章 征地工作方案 3 一、征地情况概要 3 二、征地政策依据 3 三、征地费用构成及补偿标准 4 四、征地补偿费用 5 第四章 拆迁工作方案 5 一、拆迁情况概要 5 二、拆迁政策依据 6 三、拆迁补偿方式 6 四、拆迁费用构成及成本核算 7 第五章 市政基础设施规划实施方案 1 一、市政供水方案： 1 二、市政雨水方案 2 三、市政污水方案 2 四、市政供暖方案 2 五、市政中水方案 2 六、市政电信方案 3 七、市政有线电视方案 3 八、市政供电方案 3 九、市政道路方案 3 十、市政建设费用估算 3 第六章 土地供应方案 1 一、供地计划 1 二、开发进度 5 第七章 投资方案 1 一、项目总投资估算 1 二、项目预期收入估算 3 三、项目预期收益 4 四、项目现金流量分析 4 附 件 9 第一章 摘 要 1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑 店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥 铁路编组站，北至通惠河。 2.本项目总用地面积为 538328 平方米，其中建设用地面积为 248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9 平方米，代征绿化 用地面积为170471.7 平方米；规划地上建筑面积：646300 平方米。 本项目用地范围内涉及国有土地 0.3431 公顷，其余全部集体土 地，共53.4869 公顷，其中农用地5 公顷，建设用地48.4869 公顷。 需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费 暂按：每亩 40 万元。由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，征 地费用以实际发生的为准。 3.本项目征用北花园村和三间房村集体土地共 53.4869公顷，涉 及住宅拆迁 953 户，拆迁建筑面积 135725.25 平方米，集体企业 60 家，拆迁建筑面积共8.59 万平方米。国有土地涉及北花园小学拆迁， 拆迁建筑面积1590.23 平方米，占地面积3431 平方米。 需要注意的是，该项目拆迁基础数据采用的是高碑店乡 2002 年 5 月调查的数据，该数据可能与项目实施过程中实际发生的数据有误 差，最终数据以实际发生为准。 4.本项目土地一级开发成本主要包括征地、拆迁、市政基础设施 建设（达到“九通一平”，即场地平整、通上水、通下水、通中水、 通电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路）、前期费用等 直接成本和间接成本。经测算，本项目土地一级开发总成本为 182825.73 万元，分摊至项目总用地地面一级开发成本为3396 元/平 方米，项目建设用地地面一级开发成本为7354 元/平方米。 5. 本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为 18 个月， 预计供地时间为 2009 年 2 月, 预计土地出让金总额为 27152 万元， 则可实现土地收益 14512.98万元，成本收益率为6.9%。 重要提示：以上内容摘自本项目土地一级开发实施方案，欲了解本评估项目 的全面情况，应认真阅读实施方案全文。 第二章 基本情况 一、项目区域位置 1.项目位置 本项目位