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人口因素对房地产需求的影响 新华信托 房地产行业研究课题组 前 言 近年来，我国房地产市场蓬勃发展，人民群众的居住条件也得到显著改善 ， 住房作为人们 “安居乐业”的必需品，以及在此基础上被赋予的金融产品属性， 其出发点都是人的需求，进一步需求与供给两项核心要素共同决定了中国房地产 行业的发展规律与路径。2007 年 以来，为抑制过房地产价格的快速上涨 ，中央 政府曾两次启动房地产宏观调控，其中第一轮调控由于次贷危机以及由此引发的 全球金融危机的影响而被迫中断，第二轮调控自 2010 年下半年启动以来，一直 持续至今，并且取得了显著的成效。伴随房地产行业调控进程持续以及调控效果 显现而来的，一方面是全社会房地产行业各利益攸关方对房地产行业调控政策、 房地产泡沫以及房地产在国民经济中地位等问题的大讨论 ；另一方面由于金融机 构与房地产行业的 高度关联性，房地产资产价格水平、去化率等指标的波动给金 融资产带来的风险也引发了金融机构自身乃至全社会的高度关注。而上述所有这 些问题均离不开对中国房地产市场现状的客观、准确把握，以及对市场未来状况 与发展路径、房地产资产价格趋势的科学预测，而结合中国当前状况在对所有问 题的分析中，房地产的需求因素无疑是所有分析的出发点，不对中国房地产行业 的需求因素进行深入、准确的分析，其他问题就无从谈起。本报告作为新华信托 房地产行业系列研究报告的第一部分，就是试图对中国房地产行业的需求因素中 最核心的因素—— “刚性需求”进行科学的分析和预测，以期对信托业务实践提 供理论和数据支持，并为后续的研究奠定坚实基础。 本报告选取全国 27 个大中城市为研究目标，以近十年的统计年鉴为依据， 从对住房需求有重要影响的人口信息入手，层层深入，探寻人口因素与住房需求 的关系，并对未来住房的刚性需求进行预测。文章的分析框架主要分为七个部分。 第一部分为绪论，主要对本报告的研究对象、研究意义、研究结构、研究方法、 创新之处以及国内外相关研究的现状进行了概括。第二部分主要通过面板数据模 型来定量分析人口和房地产需求的关系，采用的数据为过去十年具有代表性的全 国 27 个重点城市的人口信息及其他经济变量，其中人口信息包括城市人口、初 婚人数、家庭户数和城镇化率等。第三部分为需求因素分析，着重对我国住宅市 场中存在的各种典型需求进行列举和分析，大致可归为基本性需求、改善性需求、 投资和投机性需求。第四部分在前文讨论的基础上，对住宅市场中的刚性需求进 行定义，并对刚性需求中的新婚需求、拆迁安置住房需求等的内涵、影响因素及 对房地产行业的影响进行深入分析。第五部分为刚性住宅需求计算模型的设计， 在分析前一部分列举的刚需细分部分的基础上，研究其实质，并且将其主要的部 分抓取出来形成刚需计算模型。第六部分为刚性需求的预测。在对前一部分总结 的主要刚需部分预测的基础上，利用前一部分提出的刚性需求模型对到 2020 年 之前的中国房地产刚性需求量进行预测。第七部分我们将综述文章得出的各种结 论，并给出一定的政策建议。 目录 1、绪论1 1.1 问题的提出和研究意义1 1.2 文章结构安排及分析方法 2 1.2.1 文章结构安排 2 1.2.2 文章分析方法3 1.3 国内外相关研究综述 4 1.3.1 国外住宅市场需求影响因素的理论概述 4 1.3.2 国内住房需求影响因素的研究现状 4 1.3.3 国内城市住房需求量预测方法发展综述5 1.4 本报告的主要创新点 8 2、人口与房地产需求的关系 8 2.1 研究指标选取 8 2.2 指标初步分析 10 2.3 面板数据模型分析房价12 2.4 面板数据模型分析商品房销售面积14 2.5