世联_长沙华悦城综合体项目营销目标达成策略沟通案.pdf

华悦城2012年营销目标达成 策略沟通案 世联地产华悦城项目组 2012年3月 World Union 本报告思路 1 2012年项目营销目标 2 2012年项目营销背景 3 2012年项目整体营销策略 4 2012年营销目标实现的保障体系 World Union 1 2012年项目营销目标 World Union 2012年项目整体营销目标： 实现销售额4亿元，回款率超过90% ； 目标分解 按70%的销售率，需推售货量5.7亿，即6栋高层住宅约8万平 米和1万平米商业； 住宅部分：推售730套房源，月均消化120套 （按6月份首批 开盘计算）； 商业部分：推售1万平米商业，月均消化1667平米 （按6月份 首批开盘计算）； World Union 目标下的核心问题： 1、在4亿销售额目标之下，面对较大推货量（730套住宅和 1万平米商业），如何合理安排推货节奏，确保目标达成？ 2、采用何种营销策略组合，确保首批房源成功热销以及后 续房源的持续销售，并保障90%以上的回款率实现？ 3、在当前的市场环境下，采取怎样的价格策略，确保首批 房源的安全销售以及后续房源持续走量？ World Union 2 2012年项目营销背景 宏观市场及区域市场背景 项目自身条件背景 客户背景 World Union 政策趋势 针对房地产市场调控的政策短期内难有松动，政策从紧，近期内市场走势依然不 容乐观。  2011年12月13日中央经济工作会议强调：巩固和扩大房地产调控成效。切实抓好保障性住房建设，抓紧建 立保障性住房管理制度。努力增加普通商品住房供应。  2012年1月31 日，在国务院第六次全体会议上，温家宝总理强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严 格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”。 World Union 金融调控 2012年年初银行信贷政策针对刚性需求有所松动，旨在保障市场刚性需求购房， 对本项目刚需产品销售有一定利好。  央行决定，从2012年2月24 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.  2012年2月25 日 据悉四大国有银行共同研究的差别化房贷政策中，提到“切实满足居民家庭首次购买自住 普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价”。  多数银行首套房贷款利率水平仍维持在春节前的状况，首套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%～10%左 右，但已有松动迹象，首套房贷款利率最低可做到基准利率。  除了利率控制在基准利率以内外，四大行还明确提高了贷款审批效率。“贷款审批时间已经从去年下半年的 1-2个月的时间，缩短在2周以内。”据银行业内人士透露，目前建行申请房