复地·北桥城东块商业定位建议.pdf

复地·北桥城 复地·北桥城 东块商业定位建议 东块商业定位建议 成功经营 保 决 确 定 复地 商业地产 准确定位 最大限度发挥 商业价值 品牌 直 梦 接 造 体 现 利润最大化 投资者 认同 价格 实现 物业畅销化 保值 增值 超值 PART 1 定位前的思考 定位线索 规划体量是否合理？ 规模的适度性分析 交通环境及人口导入？ 客观条件分析 处在怎样的竞争格局？ 竞争市场分析 客户对项目有否兴趣？ 商家意向分析 「项目定位线索1：规模的适度性分析」 概念一：社区商业体量与开发总量的关系 “服务人群1至2万之间的社区商业（邻里中心），约占小区开发总量的3%” —— 摘自《上海市商业分级设置规范》 「项目定位线索1：规模的适度性分析」 成功案例 「案例1：苏州师惠广场」 位于苏州工业园区，社区商业面积占整个 项的3%左右。 「案例2：上海万科假日风景」 配套商业分布情况：集中商业街8000㎡； 分散式商业7000平米，作为一个50万的大 盘，其商业配套的比例恰好在3%。 「项目定位线索1：规模的适度性分析」 概念二：不同类型、地区的住宅，社区商业体量配比有所不同 中心城区住宅项目 周边商业配套设施较为发达，一般不设或少量设置社区商业，借助 现有商业及外部资源来完善自身的生活配套。 郊县住宅项目 郊区配套商业的发展一般落后于住宅开发。此时，开发商通过提高 项目社区商业的比例来弥补这一市场空缺，商业比例会达到或者超 过3%,在满足小区商业需求的同时，也向周边居民起到一定的辐射作 用，承担部分的外向型商业的功能。 「项目定位线索1：规模的适度性分析」 概念三：依据人口规模确定合理的服务面积 根据调查数据表明，发达国家人均商业面积约为1.6平方米，香 港为1.45平方米，上海为1平方米，北京为0.7平方米。根据这个 比例大致可以判断社区商铺的体量，避免商业过量，资源浪费。 「项目定位线索1：规模的适度性分析」 类比商业规模 实际规划面积 指标