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房地产专业知识秦晓强2010.10.5 目录 一、认识房地产 二、房地产的前景 三、房地产基本知识 四、商业地产知识 五、解读红星·美凯龙 一、什么是房地产： 1、 房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益的总称。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 2、?房地产市场： 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。3、房地产的特性 （1）房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； （2）地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； （3）房地产的高质耐久性； （4）房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 二、房地产的前景 1、(1)城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求（2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡）； (2)人口流动增加形成对住宅的需求； (3)居民消费水平的提高； (4)城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； (5)深化改革与市场发展的促进对住宅的需求: 政府改革深化内需 (1) 取消福利分房，实行住宅货币化 ； (2) 开发二手房市场； (3) 下调存款利率，吸引大批投资性客户； (4) 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。  2、中国城市化进程房地产发展 不管从我国历史，还是国际规律来看，城镇化比例都是一个国家经济繁荣的标志。譬如盛唐时代，城镇化比例达到22%，清末只有7%。“1949-1978年，30年比例才从10%提高到16%。是文革那么多年折腾的结果。”去年，我国城镇化比例达到45%-46%，这30个点城镇化比例的提高，堪称经济在改革开放30年发展中的一个重要标志。 不过，对比美国等西方国家90%左右的城市化比例，我国可提高的空间还很大。如达到85%、每年提高一两个百分点来计算，也还要30年到40年。 而历次城市化进程中，都伴随着人口的大迁移。“美国英国欧洲都如此，我们中国也不会例外。过去30年中，珠三角长三角吸引了内地1.5-2亿农民工。 在这样的历史进程中，有关房地产的发展存在不少争议。“但有一条可以肯定，在整个中国城镇化大发展背景下，房地产肯定是推动中国经济的最重要行业之一。就像美国的房地产和汽车业，推动发展几十年，成为美国经济最重要的两个引擎。” 3、房价不下跌的因素： （1）社会因素：已购房者和房产业的相关行业会失衡，导致社会结构的稳乱。 （2）银行因素：贷不抵房，恶意不还款，银行行业动荡，经济危机加重。 （3）买涨不买跌：越跌越观望，真的是降无止境，就真的是没人买房。（4）地价升高：城市土地资源越来越紧张，地价持续增高。（5）建房成本：现在因为原材料微降，建房成本下跌，但是成本总是存在。经济危机会过去，原材料价格会继续上涨，该涨的还会涨上去。（6）城镇化加快：城镇化加快，未来十几年内大量农村人口涌入城市，需要大量房屋。 房价不下跌的因素： （7）地域化存房：人口流动加大，生活水平提高，不同城市或区域拥有存量房屋，加大房地产需求。（8）持续改善：旧房置换，改善居住条件，加速房地产未来十几年的发展。（9）中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立称，土地供应减少，与货币政策有很大关系，因为地方政府有了银行充足的资金供给，对土地出让金的依赖程度下降，就不急于卖土地，所以这也是地方政府今年在房地产红火的情况下，土地供应减少的一个很重要的原因。 三、房地产基本知识 1、五证两书 : 1、五证两书 （1）《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 （2）《建设工程规划许可证》 有关建设工程