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房地产专业知识秦晓强2010.10.5 目录 一、认识房地产 二、房地产的前景 三、房地产基本知识 四、商业地产知识 五、解读红星·美凯龙 一、什么是房地产: 1、 房地产:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益的总称。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。 2、?房地产市场: 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场:即土地市场,是由国土部门掌握,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主。三级市场:即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的所有权(以房地产证为依据),然后将该物业的所有权转让给受让方。3、房地产的特性 (1)房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制; (2)地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同; (3)房地产的高质耐久性; (4)房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。 二、房地产的前景 1、(1)城市化水平走势稳步提高,形成对房屋越来越高的需求(2010年城市人口达6.1亿,每年需新建住宅3.27亿㎡); (2)人口流动增加形成对住宅的需求; (3)居民消费水平的提高; (4)城市的旧城改造,增加居民对住宅的要求; (5)深化改革与市场发展的促进对住宅的需求: 政府改革深化内需 (1) 取消福利分房,实行住宅货币化 ; (2) 开发二手房市场; (3) 下调存款利率,吸引大批投资性客户; (4) 下调税费,出台法律法规,激励住房需求。 2、中国城市化进程房地产发展 不管从我国历史,还是国际规律来看,城镇化比例都是一个国家经济繁荣的标志。譬如盛唐时代,城镇化比例达到22%,清末只有7%。“1949-1978年,30年比例才从10%提高到16%。是文革那么多年折腾的结果。”去年,我国城镇化比例达到45%-46%,这30个点城镇化比例的提高,堪称经济在改革开放30年发展中的一个重要标志。 不过,对比美国等西方国家90%左右的城市化比例,我国可提高的空间还很大。如达到85%、每年提高一两个百分点来计算,也还要30年到40年。 而历次城市化进程中,都伴随着人口的大迁移。“美国英国欧洲都如此,我们中国也不会例外。过去30年中,珠三角长三角吸引了内地1.5-2亿农民工。 在这样的历史进程中,有关房地产的发展存在不少争议。“但有一条可以肯定,在整个中国城镇化大发展背景下,房地产肯定是推动中国经济的最重要行业之一。就像美国的房地产和汽车业,推动发展几十年,成为美国经济最重要的两个引擎。” 3、房价不下跌的因素: (1)社会因素:已购房者和房产业的相关行业会失衡,导致社会结构的稳乱。 (2)银行因素:贷不抵房,恶意不还款,银行行业动荡,经济危机加重。 (3)买涨不买跌:越跌越观望,真的是降无止境,就真的是没人买房。(4)地价升高:城市土地资源越来越紧张,地价持续增高。(5)建房成本:现在因为原材料微降,建房成本下跌,但是成本总是存在。经济危机会过去,原材料价格会继续上涨,该涨的还会涨上去。(6)城镇化加快:城镇化加快,未来十几年内大量农村人口涌入城市,需要大量房屋。 房价不下跌的因素: (7)地域化存房:人口流动加大,生活水平提高,不同城市或区域拥有存量房屋,加大房地产需求。(8)持续改善:旧房置换,改善居住条件,加速房地产未来十几年的发展。(9)中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立称,土地供应减少,与货币政策有很大关系,因为地方政府有了银行充足的资金供给,对土地出让金的依赖程度下降,就不急于卖土地,所以这也是地方政府今年在房地产红火的情况下,土地供应减少的一个很重要的原因。 三、房地产基本知识 1、五证两书 : 1、五证两书 (1)《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 (2)《建设工程规划许可证》 有关建设工程
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