文献综述-兰墅公寓房地产开发项目可行性研究.docVIP

毕业论文文献综述 工程管理 兰墅公寓房地产开发项目可行性研究 一、文献引用概述 为了提高项目可行性研究的准确可信度，同时丰富研究的内容，本人查找了一定的文献和资料加以引用分析。其中包括的内容有：项目可行性研究的在我国的发展和应用现状，房地产项目的市场分析与预测、建设条件论证、规划方案设计、项目开发进度安排、营销方案策划，项目的投资估算以及资金筹措，项目的财务评价，项目的风险与不确定分析等。 二、项目可行性研的发展与现状 项目可行性研究是项目管理前期的重要阶段，通过研究项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利对项目的可行性作出判断，为投资者的决策和项目的规划设计提供强有力的依据。蒋可扬在2009年对上述作用表示了肯定：“对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目决策和运作建设中具有十分重要的意义。”高珊在2008年曾经提出：“了解建设项目可行性研究有助于对建设项目进行合理选择。应当对建设项目的可行性研究给予充分的认识和重视，对拟建项目进行全面的、系统的可行性技术分析和论证。”姚毅和赵伟卓在2009年也对项目可行性研究进行了积极的评价：“可行性研究是工程项目前期工作中不可或缺的重要内容之一，在投资决策中发挥着重要作用。”但是他们同时指出，实际工程建设项目的可行性研究仍存在不少问题。吴瑶枢在2009年9月指出了这些问题：“可行性研究报告在实际编制过程中还存在着报告结构不全、深度不够、经济数据不实等诸多问题。” 可行性研究自20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始采用以来，已经逐步形成了一套较为完整的理论、程序和方法。我国是于20世纪70年代从国外引进的可行性研究，它的发展历程已经经历了整个改革开放时期，但是发展仍然不完善。“中国的房地产业已经发展近20年，投资前的可行性研究却发展缓慢。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才、信息不全、经验不足、所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。”孙妍曾经在2010年1月提出了上面的看法。的确，我国的项目可行性研究远没有达到国外的高度，在实际建设项目前期策划中的作用也没有完全体现出来，这受制约于我国经济发展和市场经济的水平，同时也是由我国的基本国情所决定的。 三、可行性研究的市场分析与预测 市场分析与预测是项目可行性研究的重要内容。王军在2003年提出：“市场分析就是通过对项目宏观和微观环境及其发展趋势的调查分析预测，确定投资方向和项目产品，进而对项目产品的市场信息进行收集整理和分析，了解市场现状、投资内容和投资的规模。是项目科学决策的重要基础，是项目可行性研究的重要环节。”丁烈云也认为：“房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会，即投资机会，为此要进行市场分析，即对房地产市场的投资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。” 市场调查分析的主要内容包括：环境调查，房地场供需情况调查，开发场地的调查。投资者通过调查、研究和分析，有可能发现很多开发机会。此时，首先要看自己是否具备相应的资源、能力和优势。然后，还须对这些机会进行评估和比较，以确定最有吸引力的开发机会。 四、项目的投资估算以及资金筹措 吴昀在2009年提出：“项目可行性研究是项目建设前期工作的重要内容，是建设程序的组成部分。在这个阶段如何准确、合理的确定项目投资，有效防止和降低投资偏差，以满足项目投资决策的需要。”在现实的项目可行性研究中，项目的投资估算对研究的准确性具有决定性的意义。 房地产开发项目总投资主要包括：土地费用，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发企业的经营管理费，其他代收费用，建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等。 刘坤早在2003年就提出：“随着市场体系的建立和投资主体多元化，项目资金筹措的渠道和方式也将会呈现多元化的趋势，从而增大筹资活动的复杂性。不同的筹资方式会带来不同的资金风险，资金成本、筹集难易程度不同，都会最终影响项目的成败。” 五、项目可行性研究的财务评价 王睿曾经提出：“可行性研究已经成为企业项目投资前的最重要内容，而有效的财务评价则是可行性研究中的重要一环，它对项目的经济效益评价起着至关重要的作用。”杨永堂也同意上述观点：“投资者和经营者都十分重视投资项目决策过程中的技术经济分析。可以说，在确定投资方向之后，对项目的经济可行性研究财务指标的正确分析是决定项目成败的关键。”但是，受制于市场经济的发展水平和行业规范程度，“我国现行投资项目财务评价指标不全面，对投资项目的指导性不强。应分析影响指标准确性和客观性的因素，适当调整指