中国购物中心（ShoppingMall）的管理模式.docVIP

中国购物中心（ShoppingMall）的管理模式 ShoppingMall正在国内被蒙上了一层流行的色彩，越来越多的发展商言必称摩尔 （Mall）、销品贸（ShoppingMall），越来越多的零售商把摩尔这个名头硬生生加在了自己的购物中心头上。ShoppingMall已经成为业内一个最热门的话题。 关于购物中心的概念及分类 但是在国内，购物中心和ShoppingMall（或Mall）的概念混淆一直是一个问题。购物中心这种商业组织模式是从国外引进来的，对这种商业组织模式中文的表达一律是购物中心，但实际上购物中心有许多不同的模式，ShoppingMall（或Mall）只是其中的一种模式。 由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区。 购物中心的主要模式大致有两种。一种是Shopping Center，这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区、能够弥补大型超市在商品线上的不足、并可通过出租场地增加辅属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。还有一种是Shopping Mall，这种购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 当然，各个国家及地区对购物中心的分类根据各国及地区的具体情况又会有所不同。如美国，其权威机构国家研究局National Research Bureau （简称NRB）根据面积及辐射面大小将购物中心分成四类：邻里中心Neighborhood Strip Centers 、社区中心Community Strip Centers、地区购物广场Regional Malls和超级地区购物广场Super Regional Malls 。NRB对每一类都有具体详尽的解释。 关于购物中心的管理运营 购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；此外，项目建成之后涉及的管理运营在国内尚无成功的经验可供借鉴。因此经营购物中心要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。 虽然购物中心的模式较多，导致其运营管理方式花样繁多、异常复杂，但是，一样有规律可循。首先，购物中心的主题一定要是一个卖场，购物功能所占的比例一般情况下不能低于50%，要以购物为主；而不能以餐饮或娱乐为主，如果餐饮或娱乐占多数，那就只能叫饮食中心或娱乐中心，不是购物中心。所以，购物中心首先应当是一种零售业态。其次购物中心还要是一个无差别的消费中心，能够适合绝大多数的消费群体，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消费者，因此应以中档占多数。而且要有停车场。第三，要采取只租不售的运营管理方式，国际上通行的正规购物中心都是如此；而不能像国内很多购物中心在管理运营上采取的分割商铺出售的方式，这种运营方式只能导致购物中心变成小商品市场。只租不售，才能实现购物中心良好的整体管理和整体营销。 香港的太古城就是这样一个成功的购物中心，它拥有一批专门做商场的地产人员。首先他们的商铺坚决不卖，长期持有，以长线投资为主，另外他们有强有力的规划和招租队伍。 另外，在后期发展商还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理。对于购物中心发展商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，只有成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，发展商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到发展商的头上。综观国外购物中心，发展商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。 一般说来，购物中心的管理运营应采取以下方式： 一．采用统一管理,分散经营的管理模式。 1． 统一管理，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公