深圳南方明珠公寓项目设计任务书15P.doc

南方明珠公寓项目设计任务书 PAGE 第 PAGE 1 页 共13 页 南方明珠公寓项目 设　计　任　务　书 项目建设单位：深圳市盐田港集团有限公司 一、项目基本概述 1、项目名称：南方明珠公寓 2、地理位置 南方明珠公寓项目位置为深圳市盐田港后方陆域6－03地块，在明珠路和洪安三街交接处。 3、地块规划指标 项目主要为海关等联检单位提供住宅生活配套，不用于销售 项目规划总用地16501.11 规划总建筑面积41260 容积率不大于2.5 建筑覆盖率不大于30% 建筑限高50米建筑 西南边退红线不少于6米，其余各边用地红线不少于12 停车位250个 4、周边环境 4.1项目现状 项目地呈西北-东南走向的近似长方形，长约158米，宽约104米，地势基本平坦，目前为临时堆场，周围环境较为杂乱，配套缺乏，不适合居住。 4.2交通状况 通过西南边明珠路和西北边通过某项目洪安三街可以进入本项目，东南离深盐路约100米，项目附近的东海道和沙盐路经过的大小中巴有103，205，208，242，358，360，363，387，J1等各路大巴，交通相对便捷，但最近的公交车站步行到该项目约需10分钟。 4.3规划前景 从规划来看，项目处在盐田港后方生活区东南角，西北及东北面为旧城改造项目，规划住宅面积为未来环境和配套将得到大大改善，但西南边的明珠道将建设高架桥，对本项目开发很不利。 5、项目定位 5.1整体定位 体现盐田港形象的精品项目，打造蓝色盐田。金色港口的港口金领多元化品位空间 “精品”“多元化空间”“灵活空间”是本项目设计中的关键。 精　　　品：小户型精致小巧的实用空间，美仑美焕的室内布置和户型的拼和性。 多元化空间：是居住、商业、商住的多功能组合，符合多元化经营思路的建筑空间。 灵活空间：体现在建筑户型、立面、公共与户内生活空间上。可灵活组合的户型构思，既满足海关住宿需求，也满足经营的需要。立面设计突破常规住宅立面的表现形式，利用构筑架造成立面简洁感和线条感。公共空间上可以灵活分隔，满足海关自住和出租的经营的需要。 本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目设计中建筑表达项目内涵的关键。 5.2目标客户定位 5.2.1住宅客户： 口岸单位的工作人员； 保税物流园区北片区的港口产业人群等； 盐田港后方无房的港口白领以及YICT员工； 沙头角相关企业无房的白领 5.2.2公寓客户 围绕港口产业链服务的成长型中小运输企业、物流公司。 5.3投资控制 通过规划设计努力把控好项目的开发成本，项目工程单位造价按建筑面积计算控制在2350元/平方米内。其中房屋建筑工程造价按建筑面积控制在1900元/平方米（包括主体、道路、户外、配套等），园林景观按地块面积造价控制在每平方米350元，住宅装修工程造价按居住建筑面积控制在每平方米450元，（1、表述修改得更合理点；2、户外、道路等没有说明） 运用价值工程优化设计方案，合理将造价投入标准分配到建筑主体、装修工程、智能工程、公建设施、市政设施、园林等子项目。 运用价值工程优化设计方案，可以考虑在增加少量投资的情况下，大大增加使用功能，为项目经营和项目升值创造硬件条件。 运用价值工程优化设计方案，尽量减少项目投入使用后的维修及管理费用。 二、设计依据和基本原则 1、设计依据 本项目建设用地方案图 本项目《建设用地规划许可证》 本项目市政路面设计标高及污水管线标高和地形图 盐田港后方陆域法定图则及政府相关规划 国家、深圳市有关法规、规范 《民用建筑节能设计规范》《可再生能源法》 本设计任务书及其附件 2、设计原则 项目周边配套还不够完善，并且景观资源不足，而且还有明珠高架桥的影响，外部条件不足以支撑项目的高档形象，因此应着力项目自身的配套、庭院景观以及适宜的内部居住空间等方面打造舒适方便高品味的生活品质，营造中高档精致住区，着力提升片区整体形象。 注意处理海关住宅近期配套住户以及中远期提供房屋（公寓）租户的关系，采用景观隔断等方式，在交通流线方面形成相对独立区域，同时海关住宅也要考虑近期提供和中期提供的分别，尽量独立分栋（单元），以便于今后的经营及管理。 组织好地块内交通流线，人车分流，处理好各类车流的出入口与城市道路的关系；考虑地下车库及地下入户的自然采光，营造舒适的入户环境。 注意协调地块与周边道路的标高关系，强调内外空间的隔离，为居住空间营造相对内敛的内部环境。 社区商务及文体配套要尽量完善，方便小区居住人员生活。商务及文体配套设施设置在社区广场周边及沿街建筑物底层。 通过设计手段减少目前周边破旧及明珠高架桥等不利环境对住宅价值的影响； 三、建筑总平面设计要点（应包括但不限于下列内容）： 1、建筑风格 现代建筑风格，简洁、时尚、实用，外