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第三章投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产 定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。 （《企业会计准则第3号——投资性房地产》） 房地产是土地（我国是土地使用权）和房屋及其权属的总称。 投资性房地产应该能够单独计量和出售。投资性房地产业务是 一种经营性活动 出租房地产、转让土地使用权的收入应缴纳营业税，土地使用权转让增值额 达到法定标准的还需缴纳土地增值税。 二、投资性房地产会计 （一）投资性房地产会计的范围 （1）已出租的土地使用权 企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租 的土地使用权。 企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以 交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在 二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地不在此列。 闲置土地：超过规定期限未动工的建设用地、虽已动工但开 发建设面积占应动工面积不足三分之一或已投资额占总投资 额不足25%的，等。 （3）已出租的建筑物 已经签订了租赁协议，在租赁期开始日起即为投资性房地产： 企业拥有产权的、以经营方式出租的，包括自行建造或开发 活动完成后用于出租的以及正在建造或开发过程中将来用于 出租的建筑物。 即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产： 空置建筑物：如董事会或类似机构作出书面决议，明确表 明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的， 空置建筑物，是指企业已取得但尚未使用的建筑物，以及 不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状 态的建筑物。 （二）不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管 理而持有的房地产。 （固定资产、无形资产） （2）作为存货的房地产。（房地产开发企业） 企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽收租金也属自用。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，也是自用（这与租房 同时提供一些辅助服务不一样）。 下列各项适用其他相关会计准则： （1）企业代建的房地产。《企业会计准则第15号--建造合同》 （2）投资性房地产的租金收入和售后租回。《企业会计准则第21号-- 租赁》 第二节 采用成本模式计量 一、会计处理概述 初始确认和计量：按照成本 后续计量：与固定资产、无形资产一致。 二、初始计量 1.外购或自行建造 例1 2011年3月，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3 月15日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼 购买之日起将这栋楼出租给乙公司，为期5年。4月5日，甲公 司实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。假设不考虑其他 因素。 2011年4月5日 购入时： 借 投资性房地产 贷 银行存款 例2 2011年3月，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在该土地 上开始自行建造三栋厂房。6月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签 订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司，厂房完工时开始起 租。2011年7月5日，三栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为600万 元；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。假设不考虑其他因素。 2011年7月5日 完工（达到使用状态）时： 借 投资性房地产 贷 在建工程 600万元/3栋（如果造价 借 投资性房地产 2000000 不同，按造价比例分配） 贷 无形资产 2000000 2.从非投资性房地产转换 A.从作为存货的房地产转换 例3 甲公司是从事房地产开发业务的企业，2011年3月10日， 甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，将其开发的一栋写字楼 出租给乙公司，租赁期开始日为4月15日。4月15日，该写字楼 的账面余额5500