房地产土地增值税培训论述.ppt

案例 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。 公寓应分摊的土地出让金为： (1)按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为： 6000㎡×（1000万元÷10000 ㎡）＝600万元 (2)按建筑面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为： 10 000 ㎡×[1000万元÷(15 000 ㎡＋10 000 ㎡)]＝400万元 可见，按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单，如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。 土地面积法的利和弊 土地面积法，即分期开发或滚动开发的房地产项目，其土地成本与开发成本按照各期开发项目所占土地面积的比例进行分摊的方法。 优点：取数方便，计算简单。该方法无需建筑面积方面的数据，只要取得土地使用证面积，以及各期项目所占土地面积，即可计算出各项目所应分摊的成本金额。适用于房屋功能和容积率一致的开发项目，适合整建整售的开发项目以及土地成本的分割。 缺点：建造不同功能、不同容积率的房屋的各类成本无法进行合理分摊。如果开发的项目中已售和未售情形需要分摊土地和开发成本的，该方法就无法合理地计算出各自应承担的成本金额。 案例分析： 如果该例中的公寓未全部销售完毕，已售与未售不是整栋销售，那么按土地面积法计算的工作量将会增加。因为零星销售必须将总的建筑面积分解为每一平方米所占用土地面积，然后再计算出已售房屋建筑面积占用的土地面积和未售房屋建筑面积所占用的土地面积的扣除项目金额。这样就使得房屋扣除项目的计算工作变得复杂。而且使用该方法，会使得不论开发项目的功能如何，其开发项目的单位成本是一样的，这样就会与实际建筑情况相脱节。 建筑面积法的利和弊 建筑面积法，即房地产开发项目的土地成本和开发成本按照所建房屋的总可售面积进行分摊，计算出单位面积成本后，由此计算出已售面积和未售面积应承担成本金额的方法。 优点：适用于房屋功能相同，但容积率不同的开发项目，适合于在已售和未售房屋之间进行房地产开发成本的分摊。因为同一类型房屋，其每平方米的建安成本是一致的。 缺点：在于所需数据较多，工作量大，对于土地成本的分摊不是很合理，对于不同功能房屋扣除项目的分摊也不十分合理。 案例： 某房地产开发企业取得30000平方米土地，支付土地价款及相关税费4500万元，开发商铺3000平方米，普通住宅30000平方米（含车库4000平方米，阁楼2500平方米），共发生开发成本12000万元，已售25000平方米，计算已售部分的扣除项目金额（假设不考虑其他扣除内容）。 扣除项目金额=4500+12000=16500（万元） 已售面积扣除项目金额=0.5×25000=12500（万元） 单位建筑面积成本金额=16500万元/（3000+30000）平方米=0.5万元/平方米 案例分析： 通过该例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建筑面积法计算出的单位成本都是一样的。它没有考虑到因为房屋的功能不一样，其单位建造成本会不一样的实际情形。 那么如果用该方法进行土地增值税清算，就会出现两种情形：一种是，如果未售房屋大部分是商铺，那么等未售部分实现销售后，其增值率将会很大，所交的土地增值税将会很高；另一种是，如果未售部分大部分是车库，那么等未售部分实现销售后，其增值率很低，可能会出现负值。 其他方法一：售价折算法 是以住宅的平均单价为基准系数1，将其他功能房屋的平均单价与基准单价进行换算，然后以此重新计算可售面积的一种方法。这种方法考虑了市场因素，因为不同功能的房屋市价肯定是不一样的。但这种方法也有不合理的地方，那就是功能强的房屋，不一定成本就高。特别针对于商铺与住宅，商铺的售价很有可能是住宅的两到三倍，但成本是不是就要达到住宅的两三倍？也值得商榷。 其他方法二：建筑面积层高比例法 是以普通住宅的层高为基准系数1，将其他功能的房屋如商铺、车库、阁楼等层高与之相比，经过一系列折算后得出总可售面积；再在此基础上，将开发成本折算后在已售和未售面积之间进行分摊。 这种方法适用于功能混合的房屋类型。如底层是商铺，上面是住宅的房型；或底层是车库，中间是住宅，顶层是阁楼的房型等。因为这种房型，无法计算出各自所占的土地面积，因此无法按土地面积法进行分配。 房地产土地增值税与企业所得税的主要差异 1. 年度汇算清缴和项目清算的差异企业所得税是按年度进行汇算清缴。年