共有产权住房建设的争议焦点与优化路径.docVIP

又嫩奈与优 2018-03-14 19:54:57中国房地产?学术版2018年2期 刘双良石丽婷 摘要：共有产权住房的试点推行，对于解决居民住房问题，弥补其他政策性住房产权缺陷带来 的福利损失起到了重耍作用。随着各试点地区对共有产权住房建设的日益重视，尤其是2017年《北 京市共有产权ft房管理锊行办法》的颁布实施以及ft建部对北杂市和上海市共有产权住房建设的支 持，我国共有产权住房建没进入了新时代。在冋顾共有产权住房相关研宄现状的基础上，对共有产权 住房的功能记位与后续转化等焦点性争议问题进行识別，系统梳理总结共有产权住房建设实践面临的 主要闲境，并提出完善之策。 关键词：共有产权住房；功能定位；产权分配；份额分割；后续转化 屮图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号:1001-9138- (2018) 02-0021 -26 收稿日期:2018-01-05 党的十九大明确提出：坚持房子足用来住的、不足用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠 道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。随后，中央经济工作会议强调“加快建立多主 体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度与房地产长效机制”。这是对十九大“坚持房子是用來住的， 不是用来炒的定位的细化与落实，预示着我国房地产长效机制的构建将从局部试点走向全面推广。 共有产权住房是建立房地产长效机制的重耍举措之一。自2007年江苏谁安市首次提出个人与政府共 同拥宥产权的住房保障模式以来，共有产权住房己在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个试 点城市率先落地开花。此P，中央要求将“共有产权住房”先纳入现行的保障房体系管理，并作为市场 主体增加共有产权住房供应。 试点建设推行以来，共有产权住房在解决保障性住房产权不消、减少福利损失等方面展现出了 明显的优势。然而，共有产权住房在推行过程屮仍然存在一些具有争议性的问题与潜在的风险。为此， 本文在回顾共有产权住房相关研究现状的基础上，对共有产权住房的功能定位与后续转化等焦点性争 议问题进行识别，系统梳理总结共有产权住房建设实践面临的主要闲境，并提出完善之策，以期对共 有产权住房的后续推行与建设有所启示。 1文献回顾 1.1共有产权住房的定价机制 顾正欣等从住房的价格以及家庭可支付能力出发，提出了共有产权住房定价模型。张娟锋从上 地供应、开发建没和项目销售等流程没计了三阶段定价的思路，并给出了土地结算价格、项目结算价 格和项n销将价格的定价标准和流程。颜莉从分配阶段和回购及上市转让阶段构建y上海帘共有产权 住房定价理论分析框架。邓宏乾、王昱博从初始定价、产权共有期间租金定价、增购剩余产权时的定 价以及政府冋购定价四个方面研宄了共有产权住房的定价机制。 1.2共有产权住房的产权份额 邓小鹏等描述了出资比例式、产权面积式、完全租赁式和法律推定式等四种共有产权住房份额 的计算形式。此外，邓小鹏等还对ppp模式下保障性共有产权住房产权权能的构成、分配与让渡和 再分配进行了推演。陈淑云按照“谁投资、谁受益”的原则，从成本构成角度提出共有产权的产权共享 标准，认为政府与购房者的产权份额可按照出资比例划分。 1.3共有产权住房的供给模式 郜浩等提出了共有产权经济适用住房的三种供给模式：政府集屮兴建、空置房和二手房转化、 配套建设共有产权房，并指出供给模式的选择应该根据保障性住房的供耑怙况而定。吕萍等认为共有 产权住房的资源配置应从行政配置逐步转为市场价格配置，减少住房保障过程中的效率损失。 2共有产权住房政策设计的争议焦点 2014年住建部《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保（2014） 174号）确定了北京、上海等6个城市为共有产权住房试点城市。就试点地区总体情况來看，共有产 权住房建设还存在两个焦点性争议M题。 2.1共有产权住房的功能定位问题 R前对共有產权住房的功能定位主耍有两种情况：一是以北京和深圳为代表，将共有产权住房 定位为政策性商品住房，具有保障性和市场性的双重属性；二是以上海和淮安为代衣，更加侧重于住 房的保障功能，将共有产权住房视为对经济迠用住房的一种改进。共有产权住房定位的不同首先导致 了住房定价上的差异，相对于北京，上海、淮安的共有产权住房价格与市场价格的差别更大。其次， 功能定位的差别也带来了共有产权住房准入人群的差异，《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定 将不少丁? 30%的共有产权房源给本地工作的非北京籍家庭，而上海、淮安共有产权住房的供应对象 仅限于本市户籍住房困难家庭。此两项差异实则反映了共有产权房的功能定位还需进一步探索，两种 功能定位之间的差异性还存在互补与调整的空间。 共宥产权住房足通过政府和保障对象的共同努力解决住房问题，在功能定位设计时应遵循帮扶 的原则，避免产先寻租、与居