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剖析房地产企业成本管控 摘要：随着我国建筑市场和经济市场的迅猛发我国的 摘要：随着我国建筑市场和经济市场的迅猛发 我国的 房地产企业也在市场中逐步站稳了脚跟。成本管控关系着一 个企业未来的发目前，我国的很多房地产企业对成本管 个企业未来的发 目前，我国的很多房地产企业对成本管 理意识来说相对比较薄弱，在当前激烈的市场环境竞争下， 要想得到更好的发展，就必须增强成本管控意识。本文主要 对房地产企业的成本管控作也了探讨。 关键词：房地产企业；成本意识；条件；设计；控制 中图分类号：F293. 33文献标识码：A 近几年来，随着市场经济的飞速发展，房地产已经成为 促进我国国民经济增长的一个重要产业之一。目前，我国的 房地产企业在每一个环节上都存在着不同程度上的问题，这 就要求房地产企业对经营管理工作作出重新的调整，将管理 的重点转移到房地产企业的成本管理上来，从加强成本管控 上去提升效益。这样才能使企业的未来得到健康、稳定的发 为企业带来更多的经济效益 一、好的道德人品是成本管控的前提 一个把企业的经济效益放在首位、没有私心、想做好事 的人，才会到处想着要为企业节约成本费用。我们大家知道， 有很多项目的成本费用，若是没有控制，领导是看不到的， 领导也不可能无时无刻的在你身边监督，这个时候靠的就是 管控人员的自觉、和职业道德。如：现场签证、采购招投标 的谈价、施工图的审核、工程结算的审核以及税收筹划等， 很多可上可下的东西，只有经办人现场想去把控才能控制 好，若经办人不好好地把控，有的领导也不清楚。所以说， 人品为成本管控前提。 二、 有成本意识是成本管控的重要条件 在人的道德品质好的同时也要有相关的成本控制意识。 做一切事情之前，就要想想是否符合成本效益原则，是否能 以最少的投入，得到最好的回报。“能省则省”，切实提高 成本管理意识。现在的房地产企业成本管控意识相对来说还 是比较薄弱的，经常听到这样的一句话：“公司考虑的是品 质，公司不差钱”、“不差那一点钱”。这主要存在是思想 意识问题。在这里，我们要防止以“品质”为借口，不惜成 本代价；“选对、不选贵”，这才是理智。 三、 做好每一环节的业务控制是成本管控的关键 在实际的工作过程中，有一些部门在成本管控中，会遇 到一些问题，如招投标。招投标是成本控制中的最好方法之 一，但实际操作中，会遇到很多问题，如在确定评标规则时， 成本部门的同志要求以原则低价中标，工程部同志则认为不 可以，不利于工程管理。最后只好通过大家表决，确定了“合 理价中标”原则。请问是“原则低价中标”好，还是“合理 价中标”好？哪一个更符合成本效益原则？此外，招标工作 还有一个问题。长期以来市场上已经养成了 “二次报价”或 “谈判”的习惯，投标人投标时均留有余地。如果一次拫价 感觉不满意，是否进行二次报价，或者“进行竟争性谈判”； 或者认为二次报价是违反规定的，以一次报价为准？请问大 家遇到这种情况要怎么处理？笔者认为，以上所说的问题要 根据实际情况来定，在法律范围许可内，哪一种有利于公司 利益的，就应努力采取哪一种。评标工作主要有几个方面可 做参考：一是要看所购商品的技术参数要求；二是项目的定 额套价是否较为成熟，市场材料价格是否较为完善；三是要 看合作方的资信等等。这也就是我们平常所说的根据商务标 和技术标情况进行综合评定。在这里，为避免人为操作，是 否以制度形式确定评标办法，招标工作是否要根据项目特点 进行必要分类，如何分类等，都是业务部门必须考虑的事情。 所以说，各部门对本部门的成本管控都应有一套成熟的做 房地产企业应该注意以下几个环节的成本控制：一是拿 地环节的成本控制；二是设计环节的成本控制；三是总包单 位确定及材料设备招投标环节的成本控制；四是税收筹划方 面的成本控制。 （一）拿地环节的成本控制 很多房地产企业通过“招拍挂”拿地，仅凭着企业老板 的感觉，感觉地价在什么空间范围，就可以勇往直前“冲” 上去，这是比较冒险的举动。拿地是最为关键的环节，决定 着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、 区域市场形势、产品定位、客户群体以及开发周期等，必须 进行项目可行性研究。最好请一家熟悉当地情况，又熟悉地 产开发的咨询机构，做一份可行性报告。根据可行性报告， 调集公司高层进行审核、商讨、决策。 （二）设计环节的成本控制 据研究测算，产品一旦设计完成，发生在产品制造（施 工）环节的要素成本必将发生，这将意味着将无法从总体上 改变成本的基本结构，这一成本特性在房地产项目中体现的 更加明显。目前，房地产企业的设计工作相对还比较薄弱。 在设计管理中普遍存在问题是：一是没有实行限额设计，不 利于项目投资控制；二是设计过程控制管理力度不够，与设 计单位的对接没有形成相关资料，难以追究设计方不履行合 同义务