李学智幻灯片第2章.pptVIP

; 第二章 业主、业主大会及业主委员会 本章共十七条，对业主的概念、权利和义务进行了概述，进一步明晰了业主、业主大会、业主大会会议和业主委员会的法律关系、并对业主大会和业主委员会的工作经费保障作了明确。;第六条 【业主概念】本条例所称的业主包括：;第七条 【业主权利】 业主在物业管理活动中，享有下列权利;第八条【业主义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务： ;第九条【业主大会及组成】 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。　　 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。; 第十条 【交付使用报告】交付使用的专有部分建筑面 积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套 房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级 人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议 所需的下列资料： ; 建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。 　　 房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。 ; 第十一条 【业主大会筹备组】 乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。 筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。 ;第十二条【筹备组职责】 业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单； （五）确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。; 前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。 　　 设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。;第十三条【业主大会权利】下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期； （三）选聘和解聘物业服务企业； （四）筹集和使用专项维修资金； （五）改建、重建建筑物及其附属设施； （六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （七）改变共有部分的用途； （八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用； （九）批准业主委员会工作规则； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用； （十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。; 决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　; 第十四条【业主大会】 业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集 　　 业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。 　　 有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议： (一)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理； （二）百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议； （三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职； （四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。 ; 第十五条 【业主委员会职责、组成、任期】 业主委员会是业主大会的执