物业管理行业深度报告：物业管理为什 么是一个好行业.docxVIP

目录 HYPERLINK \l _bookmark0 误解一：劳动力成本上升，行业毛利率有向下压力？ 1 HYPERLINK \l _bookmark2 定价侧：新楼盘物业费定价不断抬升 1 HYPERLINK \l _bookmark4 定价侧：存量小区物业管理费逐渐走向市场化 2 HYPERLINK \l _bookmark5 定价侧：物业管理费长期具备较大提升空间 2 HYPERLINK \l _bookmark8 成本侧：人均在管面积持续增加克服企业盈利压力 3 HYPERLINK \l _bookmark10 成本侧：服务品质下降的威胁可以透过在管项目退出来解决 4 HYPERLINK \l _bookmark13 多种经营：增值服务克服规模经济瓶颈，也提升单盘毛利率 5 HYPERLINK \l _bookmark17 误解二：开发商力挺很重要，独立公司没有前景？ 6 HYPERLINK \l _bookmark18 开发企业阶段助力，构建新产业逻辑 6 HYPERLINK \l _bookmark20 独立第三方公司并不缺在管面积拓展空间 7 HYPERLINK \l _bookmark27 好赛道：低投入内生增长，高天花板护城河逐渐加宽 9 HYPERLINK \l _bookmark28 低投入，内生持续增长的现金牛行业 9 HYPERLINK \l _bookmark30 高天花板：有很大的集中度提升空间和单位人工市值提升空间 10 HYPERLINK \l _bookmark34 护城河逐步拓宽：上市平台和激励，科技应用，增值服务体系 12 HYPERLINK \l _bookmark37 风险提示 13 HYPERLINK \l _bookmark38 部分业务和部分公司实际上是周期性的 13 HYPERLINK \l _bookmark41 恶性事件对品牌的冲击 13 HYPERLINK \l _bookmark42 背离内生增长，过度依赖并购甚至股权融资 13 HYPERLINK \l _bookmark43 兼顾短期弹性和中长期竞争力，推荐“绿海新升”组合 13 HYPERLINK \l _bookmark46 绿城服务——增值服务体系最全、最具长期成长潜力的行业龙头 14 HYPERLINK \l _bookmark48 中海物业——向上拐点，不止一面 15 HYPERLINK \l _bookmark50 新城悦——强能力，大平台，小公司，高弹性 16 HYPERLINK \l _bookmark52 永升生活服务——社区增值服务和第三方占比是看点 17 插图目录 HYPERLINK \l _bookmark3 图 1：2000 年后建成的北京 2468 个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升 HYPERLINK \l _bookmark3 （元/平米/月） 2 HYPERLINK \l _bookmark6 图 2：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低 2 HYPERLINK \l _bookmark9 图 3：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积 单位：万元，平方米 4 HYPERLINK \l _bookmark11 图 4：绿城服务年末在管面积和全年退出面积（单位：百万平米） 4 HYPERLINK \l _bookmark12 图 5：低物业费定价（低于 2 元/平米）小区占比 4 HYPERLINK \l _bookmark14 图 6：增值服务有效利用社区公共空间，不仅能带来报表利润的提升 5 HYPERLINK \l _bookmark15 图 7：2018 年主要物业管理公司业主增值服务收入和毛利贡献占比 6 HYPERLINK \l _bookmark16 图 8：2018 年不同公司业主增值服务收入 单位：亿元 6 HYPERLINK \l _bookmark23 图 9：不同级别开发企业 2018 年销售面积（亿平米） 8 HYPERLINK \l _bookmark24 图 10：不同级别开发企业 2018 年销售面积的市场份额 8 HYPERLINK \l _bookmark25 图 11：绿城服务的拓展投标中标率 9 HYPERLINK \l _bookmark26 图 12：永升生活服务的拓展投标中标率 9 HYPERLINK \l _bookmark29 图 13：物业管理上市公司也保持较高的分红率，相比白酒行业并不逊色 10 HYPERLINK \l _bookmark31 图 14：2018 年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比 11 HYPERLINK \l