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启动房地产业拉动经济增长策略研究 摘要：本文简要分析房地产拉动经济增长的原因及策 略。 关键词：房地产经济增长策略研究 1从深层次分析，影响我国启动房地产市场不力的几个 主要问题 为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了减少税费、 银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级 市场等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业 不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利 于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。 生产与消费不协调，消费率低。发展房地产业拉动经 济是有条件的，就是房地产品的实现。投资开发房地产最 大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉 动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效 应。若投资开发房地产不能产生需求效应，不能实现，对 国民经济的长远发展只起引鸠止渴作用，并加剧国民经济 中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应，能顺 畅出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地产市场供需 运行保持良性状态。但投资开发房地产品有需求效应，对 拉动经济增长的乘数作用大，必须国民有合理的最终消费 率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长，虽 居民最终消费绝对额也不断增长，但最终消费率呈下降趋 势。居民消费的国际平均水平为6 0⑻左右。我国消费率如 此之底，是长期以来实行低工资和人们的收入增长落后于 GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压，影响再生 产顺畅进行。就拿开发出的住房讲，改革初城镇人均住房 3个多平方米，现在不少城镇人均已超过10平方米，并且 房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从197 8年 到1999年只增长了 11倍，而现在各地还在大量投资开 发。生产与消费不协调，消费率过低，是房地产难以启动 的症结所在。 住房融资体制的转换不对称。改革前我国实行低工资 制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报 酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、 医疗、学习等。这与当时“一大二公”的左的思想、体制 相适应。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为 个人融资体制，以适应市场经济体制要求。住房基金进入 职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府再不福 利实物分房。现在房改中也正是这样在改，一方面给职工 住房补贴，一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践 中不对称不协调，职工货币购房是马上要将钱拿回来，而 政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿 海城市外，全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左 右，前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元 购房确有困难。就是实行抵押贷款，一个月支付本息几百 元，不少职工也望而生畏，银行也不敢贷款。本来消费过 低，加之住房融资体制转换不对称，使房地产市场的启动 更加困难。 “二律背反”和人们心理预期失衡。当今要让人们乐 于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十 足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居 民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。消费政策 说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金融资产用于 投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的 平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就 用于远期消费少。但现在的政策是：一方面鼓励人们投资 股票，解决国有企业的筹资问题，变间接投资为直接投资， 另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商 品，鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱，现在就花 钱，购买市场当期消费相对过剩商品，另一方面又推出房 改、医改、教育改，特别是购房，为远期消费负更多责任。 一方面是下岗、就业难，收入预期不容乐观，另一方面支 出预期增多，居民对未来收支的心理预期失去信心。政府 政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问 题，都压在银行储蓄存款6万亿上。在收入预算减少，支 出预期增加，就是实行抵押贷款购房，人们对购房也拘谨 起来，即家庭有少量存款，居民为了生活安全，储蓄谨慎 功能就起主导作用，不敢贸然取出购房。 收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。在我国一个 人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平％，居民 消费水平°%的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又 不断扩大。就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房 条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需求弹性系数大， 边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要 集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数 小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。 于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。 2精心启动我国房地产业，努力实现对经济增长的拉动 继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施。启动房 地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方 略。前段时间政府出