固定利率住房贷款的利弊分析.docVIP

1定利率住房贷款的利弊分析 摘要：固定利率房贷的产生和发展，是为了给借款人 提供更多的风险管理手段，为了拓展房贷业务和客户细分 的需要。固定利率房贷对银行和借款人而言，都具有优点 和不足之处，正确认识固定利率房贷的利弊，是发挥其优 势，克服其不足之处的前提。 关键词：固定利率住房贷款;优点;不利之处 1对银行而言，固定利率房贷的优点 满足不同客户群体的需要，有利于拓展银行房贷 业务，刺激潜在住房需求者的消费需求。固定利率房贷利 率固定不变、每月还款额固定，消费者可以根据自己的收 入情况较为准确地判断自己的支付能力，避免了浮动利率 下每月还款的不确定性带来的对自身支付能力的担心，诱 导消费者放心大胆地决策，在没有积蓄可随时支付的情况 下，提前享受舒适住房而不用担心支付困难。在浮动利率 下，由于随着利率的提高，每月的还款数额也上升，对未 来利率会上升到什么程度，借款人不能做出准确的预期。 由于每月的还款数可能超出借款人的支付能力，借款人的 这种忧虑可能导致其放弃贷款，推迟消费。 有效减轻按揭客户大量的提前还款的压力。这个 原因对银行来说更为现实和迫切，因为央行对房贷加息后， 消费者出于减少房贷支出的考虑，纷纷提前还贷，而这种 提前还贷的数量之大，远远超过了银行的想象。以全国房 产热点城市上海来看，XX年房产按揭贷款新增额在整个贷 款中所占的比重也从XX年76%的高位降低至XX年的45%左 右。这种情况下，银行推出固定利率住房贷款，很大程度 是希望这种新型产品可以规避央行的加息风险，重新提升 “萎靡不振”的个人按揭贷款市场。 降低银行承担的信用风险。相对浮动利率而言， 固定利率房贷违约风险较少。浮动利率房贷在开始时利率 比固定利率房贷的利率低，随着时间的推延利率会提高， 这会诱导没有足够支付能力的消费者不顾今后的承受能力 使用浮动利率贷款。在利率低时尚可按约归还本息，但是， 如果利率不断上升，借款人每月须还的数额增加很大，而 借款人事先并没有做好充分的准备，一旦超出借款人的还 款能力，将导致借款人无法支付贷款本息。即使有些借款 人是短期的支付困难，但拖欠一旦形成，就容易产生接二 连三的拖欠，产生赖账的念头，最后无力归还债务，增加 了银行承担的信用风险。固定利率房贷由于利率固定，每 月还款额固定，借款人在决策时就能较为准确地确定自己 能承受多大的债务，在承受债务期间准确地安排房贷支出。 同时有利于树立银行“铁算盘”的观念，避免产生赖账心 理。因此，针对我国居民征信体系尚不健全，借款人资格 审查不够严格以及放贷条件比较宽松的现状，固定利率放 贷业务有利于降低违约率，减少银行账面的不良贷款率。 稳定银行收益。银行通过承担利率风险换来了违 约风险的减少，增加了收益。在固定利率房贷业务中，利 率风险由借款人转嫁到银行，银行凭借其经营风险的优势， 经营应由借款人承担的利率风险，扩大了银行的业务范 围。借款人将利率风险转嫁给银行，须向银行交纳“保险 费”，即让银行将固定利率确定在一个较浮动利率高的水 平，从而增加银行的收益。固定利率房贷的利率在开始时 较浮动利率房贷的利率水平高，如果贷款发放一段时间后 利率水平下降，则借款人可能提前还贷。因为银行己经收 取了一段时间的高利息，再加上借款人的违约金及手续费， 相对浮动利率而言，银行赚得多。如果贷款发放后利率上 升，只要上升幅度在银行控制和预期之内，就不会造成银 行亏损。 固定利率可以降低信贷管理成本。在浮动利率条 件下，由于目前利率变动较频繁，使得购房者的还贷额度 需要不断调整，这势必会增加银行的管理手续，操作繁琐， 从而增加贷款管理成本。而固定利率可以有效地减少银行 贷款管理手续。在固定期内，不必因金融市场信贷利率的 变化而调整还贷额度，从而降低了信贷管理成本。 2对购房者而言，固定利率房贷的优点 不承担利率风险。固定利率房贷为购房者提供了 一种风险管理手段，将购房者承担的利率风险转嫁给银行 合同一旦鉴定，无论市场利率怎样变化，借款人仍按签约 时的利率支付利息，不用关心市场利率的变化以调整自己 的收支计划，不用忧虑市场利率上升时还款压力增大造成 支付困难，影响其他业务的正常开展，给借款人带来了时 间精力的节约和精神的放松，避免了浮动利率下，利率快 速上升时，借款人利息支出迅速增加以及可能因无法按期 归还贷款本息而产生的精神压力和其它业务中断造成的损 固定利率房贷赋予借款人更多的选择品种。预期 通货膨胀率增加，经济增长，则选择固定利率贷款。预期 通货膨胀率降低，经济发展放慢，选择浮动利率贷款。这 样借款人得到更多实惠。如果借款人无法预测长期利率， 采用固定利率是一种稳妥的方法。 对社会和国家政府而言，固定利率房贷具有如下优点: 固定利率抵押贷款更有利于货币政策对住房市场 的微调。对于浮动利率抵押贷