北京市房价与地价的动态关系——基于结构方程模型的实证分析.pdfVIP

第35 卷第10期 地 理 研 究 Vol.35, No.10 2016 年10月 GEOGRAPHICAL RESEARCH October, 2016 北京市房价与地价的动态关系 ——基于结构方程模型的实证分析 1,2 1,2 1,2 甘 霖 ，冯长春 ，王乾 （1. 北京大学城市与环境学院，北京 100871；2. 国土资源部国土规划与开发重点实验室，北京 100871） 摘要：城市房价与地价之间的关系错综复杂，不仅受多种因素的交织影响，相互之间也存在动 态关系。研究房价与地价关系的传统方法，如Granger 因果检验和回归分析等，无法刻画房价 与地价之间多维的网络状关系，相比之下，结构方程模型能同时处理多个内生潜变量，且不受 观测指标共线性的影响，为刻画地价与房价的交互作用提供了新的工具。从住房与土地市场 的供需传导机制出发，推导出房价与地价的结构模型，以北京市为例，运用2003-2013 年居住用 地价格和2014 年在售楼盘价格，与北京市GIS 电子地图相匹配，提取商服中心可达性、公共交 通可达性、道路可达性、商服繁华度、设施便利性等解释变量，构建地价与房价结构方程模型， 分析二者之间的结构关系。 关键词：居住地价；房价；结构方程；北京 DOI: 10.11821/dlyj201610003 1 引言 地价与房价的相互关系是国内外经久不息的研究热点，一种观点认为房价决定地 [1,2] 价，为 “面包贵引起面粉贵”的需求拉动论 ，另一种观点认为地价会影响房价，主张 [3,4] “面粉贵引起面包贵”的成本推动论 。 这两种观点的争锋起源于英国，以20 世纪80 年代的Grigson-Evans 争辩影响最大， 以Grigson 为代表的一批学者支持房价影响地价，而以Evans 为代表的另一批学者持相反 [5] 观点。早期西方学者的理论分析与定性论断总体上支持 “房价是因，地价是果” ，但近 年来在大城市地价与房价一致走高的背景下，国内学者运用中国房地产市场数据进行的 [6,7] 一系列实证研究却无法支持统一的论断，有的学者得出地价上涨导致房价上涨 ；有的 [8] [9,10] 学者支持房价上涨是地价上涨的原因 ；有的学者认为地价与房价互为因果 ；还有的 学者认为长期和短期影响方向不同，如况伟大认为长期内房价是地价的原因，短期内地 [11] [12] 价与房价互为因果 ，严金海认为短期内房价是地价的原因，长期内两者互为因果 ， [13] 宋勃等认为短期内地价是房价的原因，长期内两者互为因果 。对于房价与地价相互关 系及影响因子，目前常用的研究方法以定量分析为主，如通过协整分析判断二者是否存 [14- 16]