长三角一体化区域城市商品住宅价格分异机理研究.pdfVIP

第37 卷第1期 地 理 研 究 Vol.37, No.1 2018 年1月 GEOGRAPHICAL RESEARCH January, 2018 长三角一体化区域城市商品住宅价格分异机理研究 1 2 宋伟轩 ，刘春卉 （1. 中国科学院南京地理与湖泊研究所，流域地理学重点实验室，南京 210008 ； 2. 南京农业大学人文与社会发展学院，南京 210095 ） 摘要：城市住宅价格及其空间差异是21 世纪以来引起城市地理学者持续关注的热点问题。以 长三角135个区县为研究对象，在通过分异度指数测度发现2014-2016 年各区县商品房价差异 增大的基础上，以商品房单位面积成交均价为因变量，提取16项房价影响因素为自变量，通过 逐步回归和地理加权回归进行定量分析。研究发现：高校资源、经济密度、房产政策、经济实 力、公共服务投入、高端从业者占比和产业结构7 项指标对房价分异的影响最显著，而各因素对 区域内房价的影响程度均具有显著的空间不稳定性。进而，提出房价是城市经济、人力、社会 和行政等资源丰度的货币化表达，区域房价分异是城市支配资源能力差异的综合反映，其中行 政资源在各类资源中占据主导地位。由此判断，长三角各区县房价在短时期内较难实现“俱乐 部收敛”，沪宁杭等核心城市与外围地区的房价差距可能会继续扩大。 关键词：房价；影响因素；一体化区域；区县尺度；长三角地区 DOI: 10.11821/dlyj201801007 1 引言 近年来，城市房价问题牵动着从各级政府、各界学者、各类媒体到各个家庭的敏感 神经，当然也引起了城市地理学者们的密切关注。“市场学派”从供需角度出发，认为住 房作为商品，不可避免地受到 “供给—需求”体系的影响，并试图通过联立方程求解等 [1,2] 手段模拟和预测房价 。作为改进，Dipasquale 等认为住房作为耐用品，其供给与需求皆 存在明显的 “时滞”，单纯的供需模型并不足以解释住房价格的形成机制，于是提出住房 [3] 动态 “存量—流量”模型 （Dynamic Stock-Flow Model ）来反映住宅市场的变化 。而更 多后续研究表明，因住房兼具 “消费品”和 “投资品”的双重属性，事实上引起房价变 化的因素十分复杂，特别是论及近年来被资本逐利持续推高、似已脱离消费品市场理性框 架的中国房价问题时，传统 “市场学派”的房价解释理论和模型越来越难以奏效。 根据国内外相关研究，发现城市房价问题的复杂性体现在，影响一个城市或地区房价 [4] [5,6] [7,8] 高低涨落的因素，至少包括宏观层面的经济形势 、货币政策 、税收政策 等外部因 [9] [10] [11] 素，以及城市自身的经济发展水平 、土地供给策略 、住宅建设成本 、居民收入和消费 [12,13] [14,15] [16] [17] [15] 水平 、人口规模与集聚能力 、区位条件 、公共服务质量 、行政等级 等内部因 素，而且相同因素对不同地区的城市房价影响程度也存在差异。基于已有研究成果，尚 收稿日期：2017-05-13; 修订日期：2017-09-21 基金项目：国家自然科学基金项目 ） 作者简介：宋伟轩 （1981- ），男，吉林敦化人，博士，副研究员，主要从事城市社会地理研究。 E-mail ：w