房地产估价总复习.pptVIP

第一章 知识总结 1、在房地产估价中认识房地产商品 2、房地产估价概念 3、房地产估价的必要性 第二章 知识总结 1、 房地产价格概念 2、房地产价格的形成条件 3、房地产价格的供求与价格 4、房地产价格价值价格种类 1.若建筑物占地面积2000平方米，总建筑面积20000平方米，建筑层数20层，求该建筑物占地的建筑密度。 第三章 知识总结 1、合法原则 2、最高最佳使用原则(理解和应用都很难) 3、替代原则 4、估价时点原则(应用难) 5、公平原则 第四章 知识总结 1.某宗房地产交易价格5000元/平方米，涉及的税费由买方承担，按规定，该宗房地产所在地区买卖双方分别应该负担的税费为正常成交价格的4%和8%，则正常房地产成交价格为多少? 2.某宗房地产2004年6月的成交价格为4000元/平方米，该地区该类房地产2004年6月到2005年6月平均每月价格变动率为0.8%，则该宗房地产2005年6月的价格更接近多少? 3.为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日 A的交易情况： －2 ； B的交易情况： 0 ； C的交易情况： ＋1； 该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（定基价格指数）： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 房地产状况的比较判断结果： 试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。 估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下： 1、计算公式： 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数： 可比实例A：100/（100－2）=100/98 可比实例B：100/（100－0）=100/100 可比实例C：100/（100＋1）=100/101 3、交易日期修正系数： 可比实例A：106.8/92.4 可比实例B： 106.8/100.3 可比实例C： 106.8/109.0 4、房地产状况修正系数: 可比实例A：100/（90×0.5＋100×0.3＋125×0.2）=100/100 可比实例B：100/（100×0.5＋110×0.3＋100×0.2）=100/103 可比实例C：100/（80×0.5＋120×0.3＋100×0.2）=100/96 5、计算比准价格（单价）： 比准价格A =3700×100/98×106.8/92.4×100/100 =4363.90（元/㎡） 比准价格B =4200×100/100×106.8/100.3×100/103 =4341.93（元/㎡） 比准价格C =3900×100/101×106.8/109.0×100/96 =43941.09（元/㎡） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则： 估价对象的价格（单价） =（ 4363.90 ＋ 4341.93 ＋ 43941.09 ）÷3 = 4215.64 （元/㎡） 第五章 知识总结 1.某水池的容积为500立方米，2002年6月建成，经济寿命为5年，该类水池的单位体积造价为600元/立方米，则该水池2004年6月的价格为多少? 2.某成片荒地面积3平方公里，取得该荒地的代价为1.5亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为3.5亿元，准备期1年，开发期为2年，贷款年利率为10%，土地代价在准备期均匀投入，开发成本和管理费在开发期均匀投入；销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的6.5%和12%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的价格。 第六章 知识总结 1.房地产价格=房地产净收益/资本化率 2.房地产价格=房地产收益×收益成数 3. 土地价格=(房地净收益－建筑物净收益) /土地资本化率 4. 建筑物价格= （房地净收益－土地净收益）/建筑物资本化率 1.在无限年的前提下，土地年内地租为400元/平方米，购买年为30年，则利息率为多少? 2.甲乙两宗土地使用