房屋登记办法专题讲座.ppt

《房屋登记办法》专题讲座（总则、一般规定、地役权、其他登记) 主讲：王德响 2008年6月22日 主 要 内 容 一、《物权法》对房地产登记制度的影响 二、 《房屋登记办法》总则 三、 《房屋登记办法》一般规定 四、 地役权规定 五、更正登记与异议登记 2007年3月16日，《物权法》出台 2007年10月1日，《物权法》实施 物权法对房地产登记制度的影响，主要体现在五个方面 ： 物权法对房地产登记的影响之一： 明确了不动产登记的性质和效力 首先，登记是一种物权公示手段（性质）。 《物权法》第18条 ：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”。 明确了登记的主要意义是将不动产物权的状态通过一定的方式向社会公示，从而起到提高交易效率、保障交易安全的作用。登记作为不动产物权公示的手段，要求登记机关将登记信息向社会公开，允许权利人和利害关系人查询、复制登记资料。但因涉及个人隐私问题，应该是有限制、有选择的公开。 其次，不动产物权经登记生效（效力） 动产交易与不动产交易的区别（交付与登记）。 不动产交易的合同（债权）生效与物权生效。 登记具有公信力、权利推定效力：登记的权利人应当推定为法律上的权利人、保护善意第三人。（以夫妻共有产及登记错误为例） 登记风险的承担：以四川地震为例。 登记生效与登记对抗： 登记生效——不动产物权的原则。《物权法》第9条：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权利不管是设立、变更、转让和消灭，都要经依法登记才发生物权的效力。 登记对抗——不动产物权的例外。《物权法》第28、29、30、31条规定自建、继承、判决、征收等特殊方式取得的房屋，以及签订地役权合同（第158条），不登记也承认其物权，但不登记不能处分。 国际上三种登记模式： ⑴ 契据登记制 ⑵ 权利登记制 ⑶托伦斯登记制 各自特点见下页表 我国采用的登记制度兼具权利登记制和托伦斯登记制的特点。 《物权法》第10条：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 统一：法律依据、登记机构、主管部门和登记程序、登记客体（各类不动产、房地、城乡） 目前，我国大多数地方房屋登记和土地登记由房产管理部门和土地主管部门分别进行，容易造成登记遗漏、登记错误、登记重复、登记矛盾、资料分散、资源浪费等问题。 统一登记可以较好避免这些问题。 （目前九个城市实现了统一）虽然不动产统一登记的具体实施还有待《不动产登记法》和配套法规的支持，但原则和方向已经明确。随着不动产登记立法工作的深入，机构统一、覆盖城乡、涵盖房地、包括所有权和各种他项权的统一登记体制将进一步确立。 物权法第12条规定了登记机构的审查义务。第十二条：“ 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。” 同时，物权法第21条规定了登记机构的责任：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ” （争议：是完全责任还是过错责任） 第21条确定了两种责任：一是如果登记申请人弄虚作假，提供虚假材料申请登记给他人造成了损害，首先应由登记申请人进行赔偿；二是登记机构没有尽到适当的审查义务，造成登记错误，应对第三人的损害承担相应的责任。 登记簿： 物权法第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 ” 原《城市房地产管理法》规定了房屋所有权登记发证制度，对房地产权利证书赋予了较高的地位。物权法在此方面进行了一些调整，规定物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿时发生效力。也即是说，不动产登记是自登记机构将物权事项记载于登记簿时，始告完成。因此，不动产登记簿是确认物权归属的依据。 房地产权利证书： 物权法强化登记簿法律效力的同时，对权属证书的效力作了重大修正，规定不动产权属证书仅能起到一个证明的作用，如果产权证和登记簿记载不一致，要以登记簿为准。 过去普遍将权属证书视为权利的唯一合法凭证，包括法院、抵押银行、权利人，现在需要转变。 《物权法》增设了预告登