大唐印象城市广场项目可行性分析报告.docVIP

大唐印象城市广场 项目分析报告 -、地域分析 （一）、人口 唐河县位于豫鄂两省交界、河南油田腹地，属南阳市。 总面积2512平方公里，耕地240万亩，132万人，辖19个 乡镇2个街道办事处510个行政村。 （二） 、经济状况 综合经济实力处于全省中游，社会零售品消费能力较 强，现代化商业经营场所发展速度缓慢。唐河是内陆资源大 县和交通枢纽。铜、镍金属储量全国领先，312国道和240、 335省道交汇城区，宁西铁路、沪陕高速穿境而过，南阳机 场近在咫尺，乡村路网四通八达，交通区位优势得天独厚。 （三） 、商业特点 唐河县城市规划及商业经济发展相对周边地市较滞 后，人均收入水平不高，商业不发达，全县商业分布集中， 主要特征就是：商圈小，市场集中，低档百货商场、大小市 场与各类专卖店并存。 唐河县商业突出特点是业态经营区域集中化，平价商 场、多业态卖场、低档服装店、品牌专卖店并存，高中低档 消费客层不清晰稳定。多以小店铺独立经营为主，街道拥挤， 购物环境差，品牌服饰与低档流行服饰、平价卖场及个性服 饰、药店、眼镜店、餐馆等店铺共存，区域内品牌鱼龙混杂, 业态杂乱，其主要消费层位不分明。 近几年由于广大消费者的收入逐渐提高，消费者品牌意 识普遍增强，高消费群体虽可在本地专卖店消费。但由于全 县只有一家集中高档品牌的大型综合业态的百货消费场所， 无法集中一站式选购，所以高消费人群大多会选择去南阳、 郑州等商业经济发达城市消费，即使有些高档商品，人们对 其真假持怀疑态度。但总体来讲市场竞争不激烈，发展空间 及潜力巨大。 二、经营定位 在中国商业快速发展的背景下，商业零售市场也将面临 前所未有的激烈竞争，顾客面临的选择空前繁多，对商业项 目的要求也越来越苛刻，顾客们不会再像以往那样随意地选 择购物中心，他们只认同能够为自己创造更大价值的项目。 定位是一种战略选择，其意义在于要求确立聚焦于顾客利益 的目标方向，这也是商业经营取得成功的必由之路。 目前唐河商业形态仍以超市经营作为主要组成部分，其 中以万德隆为代表，几年的积淀己有相当火候。大唐印象城 市广场处于传统的商业中心边缘，项目主题定位思路根据市 场实际决定。本项目规模达15000平方米（地下一层、地上 三层）。其规模在唐河县己属上等，按其体量规模及所处区 域，加上唐河商业经济状况，适合打造成为百货店，或以百 货经营为主的购物场所。 项目市场定位 1、 目标市场定位 迎合唐河市场需求，找准生存空间。 2、 目标顾客定位 本项目的主流客层定位为全市全客层群体，包括周边乡镇和 外来流动人口。 3、 项目功能定位 该项目功能业态设置遵循“依据人们的消费需求及特征以 确定项目功能，通过业态组合实现功能”的原则进行规划。 功能设置必须满足目标客层的需求。在购物中心的特定客层 中，主力客层大多为家庭式的购买和消费。因此全方位满足 家庭的需求成为购物中心的主要功能。 4、 项目形象定位 社区功能：满足业主及周边百姓日常生活消费为主。 商业氛围：营造充满愉悦购物气氛。 名片形象：高品位的生活消费场所。 三、经营规划 （一） 业态分布 B1层经营范围：综合超市 （二） 商品定位 满足周边人群大众消费，以周转频率较高的生活用品 为主。 三）、经营结构定位 大唐印象城市广场以满足大众消费消费，一站购足为目 标; （四）、经营方式 企业经营采取自营为主、租赁和联营为辅3种方式相结 合，本着有利于企业经营，最大限度地创造效益的原则，依 照市场变化及商场不同时期的特殊需要，适时调整经营方 式。 （五）、经营策略 依据企业的经营理念、市场定位、商品定位和经营方式, 卖场规划布局和商品陈列展示采取全开放、自选式营销方 式，形成合理、顺畅、连带性强的客流动线格局。最大限度 的为顾客营造方便、快捷的购物环境。 1、 营销策略 2、 价格策略 3、 竞争策略 经营状况分析及成本核算 企业经营首要是核算和分析得失利弊，适应市场发展 迎合消费需求，按照现有商场布局定位，作出以下分析核算 收益来源： 负一层作为超市经营，第一年按月销售额120-150万估算 年销售额在1800万，销售毛利率暂定为15%,毛利额在 220-270万左右，营业外收入约20万左右。 经营成本： 场地费用：租金126万元/年；（按3500平米*30元/平方） 人员费用：薪资120万元/年； 电力消耗： 30万元/年； 办公费用： 15万元/年； 促销费用：10万元/年（含供应商承担部分）； 以上费用合计约为：300万左右。 综上所述，第一年经营时，如果计算场地租金会亏损 约10万一60万;如果不计算场地租金，则会盈利66万一116 万。