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基于因子分析的房地产上市公司综合能力评价 摘要：选取XX年我国沪深两市的44家房地产类A股 上市公司为研究样本，采用14个指标，利用统计软件，采 用因子分析法对房地产类上市公司综合能力进行评价。评 价结果表明，不同样本的得分是有差异的，以平均水平为 分界点，综合能力好与差的公司各占半壁江山，并且在地 区间没有显著差异。 关键词：房地产；上市公司；因子分析；综合能力 0前言 近几年，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推 入，房地产业已经发展成为我国国民经济的支柱产业，成 为我国经济发展的主要推动力量和我国国民经济新的增长 点。 本文选取了 XX年我国沪深上市的44家房地产类上市 公司有关数据，采用14个指标，利用统计软件，采用根据 各指标实际观察值所提供的信息量大小来确定各指标权重 的客观赋权法一一因子分析法来进行实证研宄，对房地产上 市公司的综合能力进行评价。 1研究样本的确定 本文将中国证监会《上市公司行业分类指引》中的房 地产上市公司作为样本基础。以XX年我国房地产上市公司 为研宄样本，剔除B股上市公司、ST公司以及在评价指标 上存在异常值的公司，最后选取了 44家房地产上市公司为 研究对象，对房地产上市公司的综合进行评价和分析。由于 篇幅所限，此处不详细说明。 2评价指标的确定与数据来源 评价指标的确定 参与综合评价指标选择直接影响评价结果。本文本着 综合性、系统性、全面性、科学性、目的性、关联性的原 则，在指标可获得性的基础上，从短期偿债能力、长期偿债 能力、股东获利能力、经营能力、成长能力、盈利能力、 发展能力等七方面建立房地产上市公司综合能力评价指标。 并通过以下步骤对指标进行了筛选：首先，剔除了缺失值 比较多的指标；其次，运用选择典型指标方法和主分量分 析的方法进行筛选。最终选取了 1 4个指标，分别为：流动 比率（XI）、速动比率（X2）、资产负债率（X3）、净资产比 率（X4）、存货周转率（X5）、总资产周转率（X6）、净利润 率（n）、总资产报酬率（X8）、浄资产收益率（X9）、每股 收益（X10）、每股净资产（XII）、主营收入增长率（XI 2）、 净利润增长率（X13）、总资产增长率（X14）。 数据来源 本文所涉及的房地产上市公司数据均来自于金融界网 站和巨潮资讯网。 3因子分析 原始数据的预处理 上市公司综合评价数据在收集到后是不能直接进行综 合评价的，必须对数据进行处理，剔除异常值,变适度指标和 逆指标为正指标，同时消除极端值和量纲的影响，才能使综 合评价结果趋于合理。根据以上选取的14个指标，利用标 准差标准化方法对数据进行处理。 因子提取 根据主成分分析法，先将原指标标准化并计算标准化后 指标间的相关矩阵，其次计算该矩阵特征根和特征相量。并 由大到小排列，分别计算其对应主成分。前六个因子的特征 值均符合大于1的标准。根据因子的累计方差贡献率方法， 运行包含18个变量的基本模型，可得到5个因子，这5个因 子使累计解释的方差比例为%，即前5个公共因子可以反映 原指标％的信息量。见表1。 因子的经济意义解释 经过因子分析得到的公因子F 1，F 2，F 3，F 4，F 5是对原变量的综合。本文采用最常用的方差极大法 进行因子旋转，它使得每个因子上具有最高载荷的变量数目 最小，可以简化对因子的解释。从旋转后的因子载荷矩阵中 可以看到： （1）公因子F 1在存货周转率（X 3）、总资产周转 率（X6）、主营收入增长率（X12）、净利润增长率（X13） 上有较高的载荷，这些变量反映了企业的盈利能力和成长 能力，因此将其命名为盈利成长因子。（2）公因子F 2 在资产负债率（X3）和净资产比率（X4）上有较高的载荷， 这两个变量反映了企业的长期偿债能力，因此将其命名为 长期偿债因子。（3）公因子F 3在净利润率（X7）、总资 产报酬率（X8）和净资产收益率（X9）上有较高的载荷， 这三个指标反映的是企业的盈利能力，因此将其命名为盈 利因子。（4）公因子F 4在每股收益（X10）、每股净资 产（XII）和总资产增长率（X14）上有较高的载荷，这三 个指标反映了企业的股东获利能力和发展能力，因此将其 命名为股东获利发展因子。（5）公因子F 5在流动比率 (XI)和速动比率(X 2)上有较高的载荷，这两个指标反映了企业的短期偿债能力，因此将其命名为短期偿债因子。 因子得分 因子变量确定后，因子得分是原样本数据在不同因子上 的具体数据值，它和原变量的得分相对应。根据计算可求出 因子得分函数的系数，从而可以写出因子得分函数。然后， 再以方差贡献率为权重对各个因子得分进行求和，得到总 的因子得分。由于篇幅有限，本文仅列出综合得分，而各 个因子得分没有列出。见表2。 4基于因子分析的实证结果分析 通过对五个公共因子