房地产工程与物业介入-火天信工程网.PPT

房地产工程与物业介入 万和城项目篇 一、房地产项目的定位与规划 1、房地产项目定位 房地产项目定位----产品定位 房地产项目定位----客户定位 客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。研究消费者消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的问题是房地产项目针对哪些不同的消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式？消费者对房地产项目的消费习惯？? 房地产项目定位----形象定位 找到本楼盘的竞争者，能够通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征； 如何让消费者理解产品的内核； 如何对产品的特点进行描述和提升； 如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为。? 房地产项目定位----定位原则 受众导向原则：市定位必须符合消费者的需要，而且必须为消费者接受信息的思维方式和心理需求所牵引； 差异化原则：建筑风格、平面布置、垂直交通能及对外交通、价格、物业管理、环境、质量、装饰、升值潜力等的差别。? 2、房地产项目规划 房地产项目规划一 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。?这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。 房地产项目规划二 规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。?项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。 房地产项目规划三 规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。?现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。” 房地产项目规划四 规划设计要考虑项目营销。 营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。 许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。? 房地产项目规划五 规划设计中的一些专业术语：?用地面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度、绿化率 二、工程质量通病 工程质量通病----裂缝 裂 缝? 裂缝的表现和危害? 1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大部分出现在底层和顶层，尤其是顶层窗外墙体。? 2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大部分表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。? 3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种原因留设的施工缝，由于没有按规范要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，出现的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置出现裂缝。 裂缝的防治? 1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为4φ10，箍筋φ6@200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于3φ8,板带嵌入墙体不小于120mm.? 2、对于上述第二种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于7φ10，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。? 3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为：? 同一层受力楼板（除伸缩缝和沉降缝外），施工过程中严禁留设施工缝。若由于现有条件限制，不可避免留设施工缝时，必须上报监理和工程部批准，对留设位置、形状进行严格控制，并要求在粉刷前对施工缝板底进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。? 工程质量通病----渗 漏? 渗漏的表现和危害? 1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。? 2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。? 3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。? 渗漏的防治? 1、窗与主体结构连接按规范要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大；发泡剂施工不连续和不饱满；发泡剂填塞超过窗框人为切割；发泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特别是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对原因的分析和维护方法的