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我国经济适用住房摇号销售分析 【摘要】经济适用住房实行摇号销售体现了公平与公 正，但其建设销售上仍然存在不规范的情况。为了使广大 中低收入阶层真正能住上经济适用住房，文章针对经济适 用住房的不足提出了相应的对策建议。 【关键词】摇号销售土地供应政策建议 经济适用住房作为具有政策优惠性的保障性商品房， 目的是为了解决中低收入阶层住房困难问题，然而由于和 普通商品房的价位不断拉大，经济适用住房在销售上出现 不少问题，甚至是暗箱操作等，严重削弱了国家政策的保 障性。为此国家出台新的《经济适用住房管理办法》，着重 加强经济适用住房的建设和销售管理，并取得较好的成 绩，n年7月13日晚间新闻联播特意强调n年1-5月份 经济适用住房用地增加了 166 %。各地响应国家政策，普遍 采用摇号销售形式。 一、现行经济适用住房存在的问题 经济适用住房实行摇号销售增大了销售的透明性，显 示了公平、公正，但一些不合常情的事实还存在。 1、 经济适用房的“灰市”交易 n年6月12日《大河报》报道，龙鑫苑经济适用房小 区388套住房中的126套被郑州市直某机关“团购”，另 有130多套被一家外地企业异地认购。龙鑫苑占地6万平 方米左右，楼间距内有2/3以上被绿化带覆盖，并有两个 巨大的地下车库，每个车库各有56个停车位，且最大户型 150平方米以上、最小为93平方米。谁批准建设这样的经 济适用住房？谁授权团购经济适用住房？谁能按政府指导 价先于别人获得购房权？普通居民不知道这个经济适用房 小区，谁垄断了龙鑫苑是经济适用房小区的事情？要知道 经济适用住房的审批、建设及销售都是政府一手操办的， 而出现这样的局面，说明经济适用住房市场存在灰市场。 灰市场必然存在灰市中间商，这样的中间商也许另有其人 也许就是能按照政府指导价拿到房子的人。另外在某些网 站公开叫卖经济适用房排号单。某些房地产中介机构有排 号单，最贵的一个单子要卖3万元。中介机构号码的来源 一方面，找到开发商，通过关系提前把房子买出；另一方 面，派业务员排队买号；北京天通苑小区销售时也爆出4 万元可买一个“内部号”。 2、 面积超标 郑州市首期经济适用住房“西湖春天”项目原先计划 推出的200套经济适用住房，分别是90平方米左右的两室 两厅型占60 °%左右，120平方米以下的三室两厅型占4 0% 左右。但实际上还推出35套顶层复式，面积分别有152平 方米、平方米、173平方米、192平方米。郑州鸿基置业有 限公司的赵总介绍：“推出一些顶层复式的原因主要是前段 时间通知入围家庭前来看房时，从购买意向来看许多家庭 都中意大户型的房子，所以才在房源上做出了一些调整。” 然而从选房的楼层来看，1楼和3楼比较受购房者的青睐， 5楼和顶层复式因为楼层高和面积大等原因，显得有些冷清 全国最大的经济适用房项目__北京回龙观文化住宅区， 180多平方米以上的经济适用房并不少见，天通苑经济适用 房面积190平方米也大有所在。 3、供需矛盾问题日益尖锐 以郑州市为例，目前郑州市符合购买经济适用住房条 件的家庭约8万户，约占城市家庭总数的1 4°%，而每年投 入市场可供市民选择购买的经济适用住房按开工数量最多 的XX年为例（万平方米），一年仅可解决9000户左右市民 的住房困难。除去每年新增购房户外，仅现有的人员要想 全部住上经济适用房也要8-9年时间。首次面向社会公开 销售1050套经济适用住房时，报名的人数己达到5000多 人，报名人数与中号人数比例高达5: 1，而第四期经济适 用住房销售时比例高达11: 1,而这样的情况从全国范围来 看都是普遍存在。严重的供不应求的状况与国家大力倡导 的加大经济适用房建设规模的总体指导思想是有差距的。 4、项目法人招投标无地可供 经济适用住房的总体规模不大，跟经济适用住房用地 行政划拨关系很大。根据《郑州市经济适用住房建设管理 办法》的要求，经济适用住房建设应由政府供应土地，项 目法人实行招标确定。但自《办法》实施至今，房管局与 土地部门多次协商，土地供应仍难以解决，无米之炊的现 状致使招标工作无法适时推进。这就造成，一方面长期存 在的由开发公司自行购置土地进行开发的现象依然成为经 济适用住房开发的主要渠道，甚至有些开发企业拿到计划 后到处找地的现象也时有发生；另一方面，由于管理部门 掌握不了真实情况，也就无法给郑州市政府提供可靠的开 发建设意向及布点方案，只能被开发企业牵着鼻子走，他 们把地块谈到哪里，政府计划就下到哪里。 二、我国经济适用住房政策调整建议 1、进一步缩小购房人数，提高中号率 从目前经济适用住房政策运行模式来看，谁直接购买 了经济适用住房，谁就享受了政府进行社会再分配的好处， 而那些没有排到号或由于经济适用住房位置不合适而放弃 购买的中低收入阶层，即使是他们更需