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我国房地产业可持续发展的运行机制分析 摘要在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发 展，必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。通过分 析我国房地产业可持续发展的内涵以及其运行机制，认为 其包括五项内容，即房地产业可持续发展的竞争机制、创 新机制、约束机制、自我调节机制以及宏观调控机制。 关键词房地产业可持续发展运行机制 房地产业关联度高、带动力强，房地产业可持续发展 对推进整个社会的健康快速发展具有十分重要的意义。房 地产业可持续发展的内涵是在不损害后代利益的前提下， 合理有效地开发利用资源，实现长期持续的产业增长及其 结构优化，既保证当代人对房地产产品及服务的需要，维 护其资源的供需平衡和良性循环，又不损害后代人满足发 展需要的权利。 房地产市场的运行应遵循以下几条原则：第一，合法 原则。房地产市场的主体必须遵守法律，合法开展经营活 动；第二，安全原则。防范风险是房地产业可持续发展的 一项重要原则；第三，竞争原则。房地产业应在合理适度 竞争的基础上提供高质量的服务；第四，服从原则。房地 产市场运行的目标应服从于国民经济整体发展的目标。 在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发展， 必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。房地产市场 可持续发展的运行机制包括竞争机制、创新机制、约束机 制、自我调节机制以及宏观调控机制。 1竞争机制 (1 )完善房地产市场竞争法规体系，完善竞争管理。 公平、公正、公开、高效的房地产市场竞争秩序要依靠完 善、有力的法律法规来维护。因此，我们应该加快房地产 基本法制定的进度，建立《城市房地产管理法》、《土地 法》、《住宅法》三法并举的统一的房地产法律体系；增加 突出房地产消费者权益保护的内容，使消费者权益得到合 理的保护；维护房地产法律体系的统一，避免法出多门， 相互矛盾的现象；要做好房地产立法预测工作，对立法的 整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将 要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用。 建立符合市场经济要求的强有力的竞争监控机制。 房地产市场间的竞争应该是有效的适度的竞争，所以主管 部门的监控必不可少。主管部门必须对房地产市场实行高 效的监管，发挥裁判和调控职能，创造一个公平的竞争环 境以保证房地产市场的可持续发展。 2创新机制 经济发展的动力在于科技进步和创新，房地产业的可 持续发展也是如此。随着科学技术的高速发展，房地产业 的生产率会继续提局，但这种提局往往是通过提局单位劳 动产出的供给量为主要内容。就是说住宅建设主要不是表 现在产品数量的增加，而是表现在广品内在品质的变化。 房地产业是一个以高度密集资源作为主要投入要素的行业 应该随着科技创新，逐步转变成提高资源利用效率的参与 市场竞争的行业。依靠科技进步，优化资源配置，是实现 房地产业的可持续发展的有效途径。一是要在规划设计中 按照自然规律办事，充分考虑当地的自然资源特点；二是 提高城市基础设施建设和房地产开发建设中的科技水平， 推广应用新的建筑技术；三是开发推广新建筑材料以代替 耗竭性自然资源的使用；四是重视太阳能等新能源和可再 生能源在房地产业中的开发和使用，提高能源的使用效率 减少污染源的排放；五是重视适用技术的整合集成，提高 城建和房地产开发中的科技贡献率；六是完善人才培养及 引进机制，充分发挥科技人员的作用，推动我国房地产业 的科技进步与创新。 3约束机制 政府约束。政府对房地产市场发展和运行的约束， 主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实现的。根 据我们现在的体制政策，房地产的主要资金在银行，土地 由政府控制，税收则是政府在征收，金融、土地、税收、 规划等主要的条件都是在政府这边。所以目前房地产业仍 是政府参与度很强的行政主导性行业。由于体制政策调控 过程存在着明显的缺陷，造成房地产市场发展过程中的许 多问题。因而，在房地产业的发展过程中，政府要处理好 行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在提 高体制政策调控的效率的同时，突出市场机制对房地产业 资源的优化配置。 社会约束。社会约束是社会公众出于维护社会安 定、资产安全以及在参与房地产交易、选择房地产服务和 对房地产业信誉、作风的看法评价上，施加于房地产业的 各种约束。主要是利用广播、电视、报刊、网络等大众传 媒工具对房地产市场的运行进行监督。社会约束有利于培 育房地产市场良性循环的文化氛围，有利于形成房地产市 场持续发展的道德规范。因此，我们必须大力营造遵信、 重信、守信的外围环境，培育信用观念，强化诚信道德建 设，提高全民的道德修养和市场主体信用意识，培育良好 的行业道德文化。 市场约束。有效的市场约束必须具备两项条件。 第一，有效的市场约束要求信息准确、全面和及时披露。 在信息透明的情况下，道德犯罪的机率就会大大降低。有 效的信息传