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[资源下载区] 武汉 朝阳星苑策划方案
目 录
总 论 3
项目定位: 3
价格定位: 3
项目市场策略及销售周期划分 4
销售目标: 4
一 市场分析 5
1、国家宏观调控对房地产市场的影响 5
2、汉阳大道片区房地产市场特征 6
3、竞争性楼盘分析 7
(一)周边竞争性楼盘项目基本参数表 8
(二)周边竞争楼盘配套表 10
(三)营销策略对比表 11
二 项目SWOT分析 12
1、项目基本情况 12
2、项目SWOT分析 15
S(优势) 16
W(劣势) 17
O(机会) 17
T(挑战) 17
三 项目定位 19
1、市场定位建议 19
2、市场价格定位建议 21
住宅销售价格的确定(平均价格) 21
商铺销售价格的确定(市场比较法) 24
3、目标客户群定位 26
四 项目推广包装 28
1、LOGO设计 28
2、项目推广语 30
3、VI系列 32
五 项目营销推广策略 46
主要工程节点时间拟定 48
销售阶段时间初拟 49
1、内部登记期营销推广策划 49
2、对外咨询登记、排号期 57
3、入市引导及强销扩张期(2004年10月1日-2005年2月8日) 59
4、强销持续期 63
5、尾盘期 64
承 诺 书 68
1、住宅销售代理底价: 68
2、营销代理费: 69
3、广告费用的收取: 69
4、业绩考评奖惩: 69
5、销售宣传内容的承诺: 70
6、我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。 70
7、我们将支付人民币10万元的销售代理质保金和前期包装垫付费用。 70
附:公司简介 71
附:公司相关证件影印件 74
结束语 76
总 论
项目定位:
定位广告语: 传承文脉 四季庭院
精致 / 精细 / 精品
主导广告语: 四季庭院·开心人家
辅助广告语: 朝阳映晨露 星苑驾红云
四季朝阳里 一生心愿了
价格定位:
住宅价格:内部认购均价元/平方米;最终均价元/平方米;全程均价元/平方米
商铺价格:一楼均价为元/平方米,二楼均价为元/平方米
(如果本项目市场定位明确,规划设计卓越,楼盘富于竞争力,且达到复地·翠微新城、
南国明珠等项目水平,其销售价在以上价位上可提高200—400元/㎡)
项目市场策略及销售周期划分
第一阶段:集团内部登记期(2004年7月1日-7月31日)
第二阶段:对外认购咨询登记期(2004年8月1日-9月30日)
第三阶段:入市引导及强销扩张期(开盘)(2004年10月1日—2005年2月8日)
第四阶段:强销持续期(2005年3月1日-5月15日)(春节期间2.9-2.28除外)
第五阶段:尾盘期(2005年5月16日-6月10日)
(根据开发商工程进度的情况,以上具体时间可再作拟定)
销售目标:
到2005年5月1日,住宅销售达到元
商铺销售达到元
一 市场分析
1、国家宏观调控对房地产市场的影响
从近两个月的市场来看,房子显然不如前一段好卖了,部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者,也包括开发商。在5月28日的土地挂牌中,“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。
房地产市场的变化,缘于央行的紧缩银根政策。目前,银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。
值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房(即“三高一大”)的楼盘,因其投资量大,而消费群相对较窄,如果持币观望者增加,企业资金回笼跟不上,不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话,又势必波动房地产市场。
一切征兆都显示:市场的拐点正在出现。毋庸置疑,房地产市场将处于一个充满风险的波动期。
如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下,跨越金融信贷和抬高项目开发门槛,是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。
结论:整个房地产市场将会出现有价无市的局面,价格不会有明显的起伏,市场热度会有所下降。
2、汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件)
·地价持续上涨,市场连续2年的旺销开始回落
·项目开发呈精品化、规模化
·项目以多层为主,小高层受到市场亲睐
·高尚精品楼盘的房价紧追汉口
· 建筑风格主要以欧美为主,大做“绿色”文章
3、竞争性楼盘分析
竞争性楼盘区位分布图
结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地·翠微新城、金龙
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