联讯证 券：香港、新加坡和德国的住房制度比较研究.pdfVIP

证券研究报告 | 宏观研究 联讯宏观专题研究 香港、新加坡和德国的住房制度比较 研究 2017 年 09 月25 日 投资要点 分析师：李奇霖 一、“公私两手抓”的香港模式 执业编号：S0300517030002 电话：010 公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金 邮箱：liqilin@ 的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的香港居民 住在房委会提供的公屋或居屋中。 私人住房市场：1997 年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港 住房的售租比是400 ，超过了国际上较为认可的200~300 的合理范围，房 价收入比 17，远高于4~6 的合理范围，根据人多地少的行情，香港房地产 商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的 50%的居民住在私 人房产中。 香港的住房市场层次非常分明，“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性 质住宅和私人住宅“花开两朵”，发展均衡。 二、公共性住宅为主的新加坡模式 公共住房制度：组屋的价格是每平米5000 新币左右，家庭月均收入中 位数是 8666 新币，房价收入比是4.5 ，一般居民家庭4.5 年就可以购买一 套组屋。 私人住宅市场：新加坡公寓均价大概在1 万~2 万新币之间，平均在1.7 万新币左右，是组屋均价的三倍多，租金在10~20 新币每平米每月的水平， 一居室的租金大概在1200~1500 新币左右。 新加坡的住房体制也是层次分明，是以公共住房为主，私人住宅为辅， 包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，为公民、 永久居民和海外投资者提供住房。 三、租赁性住房为主的德国模式 现存房源多、空置房源成本高为德国提供了足够多的出租房源，同时租 赁房可以提供给居民的价值高，所以居民没有太大买房的需求。