2100亩项目总体策划报告纲要.pptVIP

客户性质分析 第一类：高级白领（外企居多） 年龄27—35岁； 家庭月收入1.5万以上； 首次置业，对价格最为敏感； 比较追求新生活方式，属于“先知先觉”者； 产品偏好于面积在90—130的多层； 对公交、地铁等公共交通的依赖性较大，尤其注重幼儿园。 主要分布在长宁区。 第二类：部门经理以上的中产阶级 年龄30—45岁； 家庭月收入2万以上； 一般是第二次置业，对区域和环境最为敏感； 有车一族； 产品偏好：面积在180-200的经济型TOWNHOUSE； 对教育的需求很强； 主要以长宁区为主； 属于主力客户群。 总体理念 总体理念 第三类：商贸人士和企业主 年龄30-45岁； 产品偏好：TOWNHOUSE、少量别墅； 投资意识比较强； 属于跟进型客户。 第四类：自由职业者 年龄27-40岁； 比较追求时尚生活，是新生活方式的先行者和倡导者； 产品偏好：别墅感洋房，经济型TOWNHOUSE； 属于先导客户。 总体理念 总体理念 马陆工业园区客户分析 马陆工业园区是以台商和中小企业为主的私营工业园区，其客户的特点是：数量多，实力强。 第一类：企业主 年龄：30-45岁之间； 收入很高； 属于二次以上置业，注重商务环境； 产品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量别墅； 是商务高尔夫的主力消费群。 第二类：高级管理者或核心技术人员 年龄：27-40岁之间； 中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高； 产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE； 地缘优势相当明显，注重社区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）。 总体理念 总体理念 嘉定工业区客户分析 嘉定工业区是以大企业、外资企业为主导的，其客户特点是：集团性强，比较集中。受嘉定主城区的项目拉动比较大； 客户以中高层管理者为主： 年龄：27-40岁之间； 中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高。 产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE； 注重社区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）； 总体理念 总体理念 安亭汽车城客户分析 安亭汽车城的客户众多，消费能力很强，而且人人有车，是高素质客户，虽然我们项目不是第一选择，但不应忽视这部分客户，应着力争取 （安亭新镇的影响主要体现在前期，随着R3线开通，本案的优势将凸显）。 客户特征： 普通职工的月工资也在5000元左右；有效客户的基数庞大； 人人有车，活动范围大，一般在市区有房产； 偏好于150-200平米的经济型TOWNHOUSE; 比较注重社区档次，社区环境； 是辅助性客户。 总体理念 总体理念 南翔客户分析 南翔的客户属于地缘性客户，是南翔当地高收入阶层。 其主要特征： 地缘选择性很强； 比较注重身份感和尊贵感； 属于“腾笼换鸟”类型； 对不同于老镇的新生活比较追捧。 总体理念 总体理念 本案吸引上海市区买家靠什么： 性价比（商业教育等大配套、2000元左右的价格差）； 差异性（市区内不可能有的联体别墅、运动休闲环境）； R3线等利好拉动； 升值潜力与投资价值。 总体理念 总体理念 本案吸引周边买家靠什么： 国际化高尚社区的品位与风情，与周边农民房与普通住宅小区形成强烈反差，尊贵感，“我不是农民”的感觉，嘉定终于也有这么好社区了！ 距离很近，交通方便，商业教育运动等新型服务业设施一应俱全，安居乐业一次搞掂，不是市区胜似市区，不用来回跑了。 本案营造了周边5公里半径3000家企业（其中800家左右外资企业）的休闲运动、休闲娱乐、休闲会议、休闲办公等的“休闲商务中心”。 2100亩超大规模以及金地著名品牌，是实力与信心的保障。 总体理念 总体理念 第三部分 规划建议 规划建议 规划建议 建议将项目分为四大板块： 南部商务高尔夫板块 中部水岸新天地板块 北部新上海人家板块 新镇中心板块（商业中心为主体） 规划建议 规划建议 南翔镇新中心 轻轨站 822车站 轻轨站 商务高尔夫板块 水岸新天地板块 耕读人家板块 新镇中心板块 四大板块 规划建议 （一）商务高尔夫板块 1.为谁做_ 高尔夫别墅客户： 项目周边高收入者（企业主等） 市区高收入者（高收入中产阶级） 高尔夫多层（或高层）客户： 项目周边中高收入者（企业中高层管理者和企业主） 市区中高收入中产（高级白领） 打高尔夫球的客户： 项目周边企业主（尤其是台湾、香港和日本等外资企业主） 市区及周边高收入中产阶层 政府机关高级公务员 以上客户中，项目周边的企业主，尤其是外资企业主，是先导型客户和主体型客户；市区中产阶层是跟进型客户和潜力型客户；政府机关高级公务员是补充型客户。 规划建议 规划建议 社区高尔夫对以上人群的吸引力： 对外企老板：找到了他们习惯的休闲生活方式，能体现其尊贵、品位，且成本很低。