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- - 房地产开发流程图解 房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设 阶段 四、项目销售及售后服务阶段 一、项目立项阶段 首先对 投资地区 和投资环境 进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据 到城市规划管理部门 申请定点； 需向规划部门提交有效的项目立项批文 、选址意见书、申请定点报告 、申请用地报告 ；企业的 资质证明 、营业执照 、法人代表委托书等文件或证书； 到土地管理部门 办理土地出让或转让手续，签订 土地使用权出让或转让合同 ，并缴纳土地使用权出让金；  投资机会研究 申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》 申请定点 申请购置土地、办理 土地产权手续  《选址意见书》 是项 目进行设计、开发和管 理的重要依据； 申领《项目选址意见 书》时需向主管部门提 交地址申请报告、有效 的项目建议书等； 《项目立项批文》 是 有计划管理部门颁发， 确 认 开发 项目 通 过审 核，是可以进行开发建 设的文件； 申领《项目立项批 文》的时候需向主管部 门提交 可行性报告 、立 项申请书 、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等； 提交 建设用地规划 设计总图 ，供规划管理 部门 审核，然后由规划 管 理 部 门 核定 用 地面 积，报经政府批准，发 给开发商 《建设用地规 划许可证》  申领规划红线图、规划设计条件通知等文件 申领《建设用地 规划许可证》  被申请建设用地现 状地形图，根据开发项 目的性质和所处地段条 件提出用地范围，外部 限制条件；提出规划设 计要点，包括建筑密度、 容积率、建筑层数、高 度、体量红线等 二、项目前期准备阶段 《建设工程许可证》 是由规 划管理部门 审批颁发的； 《施工许可证》 是由建设单 选择勘探队伍和设计单位 通过 招标 选择勘察队伍进行地质勘察和设 位（即开发商）而不是有施工 计单位进行建筑设计 单位负责申领； 在开工前办理。 未经许可， 不得擅自开工； 申领《工程规划许可证》和《施工许可证》 使土地 ( 生地 ) 在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。 通过招标选择承包商 招标一般流程： 拟定招标方式，准备文件 ↓ 编制标底 ↓ 向招标主管部门申请招标 ↓ 发布招标通告 ↓ 对承包企业的资格进行预审 ↓ 发送招标文件 ↓ 招标工程交底与解答 ↓ 开标、评标、决标发出中标 通知及签订合同  申领《房屋拆迁许可证》 做好“七通一平”工作 选择承包单位 选择监理单位  房屋所在地的市、 县人民政府 房屋拆迁管 理部门 经过审查后，为 符合条件的折迁人颁发 的据以实施拆迁的有关 证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 ↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓ 办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证 通过招标方式 选择 监理单位（接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作） 三、项目建设阶段 1、配合承包商做好各 项工作 、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平” 3、及时提供以约定数 量的图纸，组织以约 定的由开发商负责订 购的材料设备及时进 场。 4、协助承包商做好接 受验查工作 5、对项目的投资、 进 度和施工质量进行监 控。 6、进行合同管理 7、有效地协调参与项 目单位的关系。 建设工程竣工验收应当具 备下列条件： 完成建设工程全部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求； 有完整的技术档 案和施工管理资料； 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件； 有施工单位签署 的工程保修书。 不符合上述条件的工程，建设单位 不 得组织 工程的 竣工验 收。  组织承包商进场 加强开发项目工程管理与监控 申领《商品房预售许可证》 项目的竣工验收 应提交材料： 项目开工报告、竣工报告、分部分 项工程技术人员名单、图纸会审及交底 记录、设计变更通知、 技术变更核定单、 工程质量事故调查处理资料、测量放线 资料、材料构件设备合格证明、试验检 验报告、 隐蔽工程验收记录、 施工日志、 竣工图、质量检验评定资料、竣工验收 资料等  1、组织监理单位进行监 理 2、组织业主负责供应的 材料、设备订货 到房地产市场管理部门 申请； 应具备条件： 1、建设项目各种批准手 续齐备，且已确定竣工 交付使用日期； 2、已完成建设项目投资 25%或已完成单体项目的主体结构（即