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（二）合作建房 一方出资金，一方出土地，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 （三）企业兼并转让房地产，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的暂免征收土地增值税。 吉安市地税局 （四）以继承、赠与方式无偿转让房地产，不属于征税范围，这里的赠与是指以下情况： 房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的。 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（它有特定的各种基金会等，如青少年、希望工程、红十字会、残联等） 吉安市地税局 （五）个人互换房 经当地税务机关核实，可以免征土地增值税 吉安市地税局 应纳税额的计算 一、计税依据：以转让房地产取得的增值额为该税的计税依据。 土地增值额=房地产转让收入—扣除项目金额 吉安市地税局 应纳税额的计算 一、计税依据：以转让房地产取得的增值额为该税的计税依据。 土地增值额=房地产转让收入—扣除项目金额 吉安市地税局 （一）房地产转让收入的确定：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。货币收入、实物收入、其他收入。 其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如：专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行评估。按国税发[2006]31号文房地产开发企业的收入确定： 吉安市地税局 一、总原则：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金，现金等价物及其他经济利益。 吉安市地税局 二、特殊情况： 开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，在计算扣除项目金额时，可以扣除，但不允许作为加计20%扣除基数。 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 吉安市地税局 开发产品销售收入确认原则： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 吉安市地税局 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 吉安市地税局 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： ⑴采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 吉安市地税局 ⑵采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入的实现。 吉安市地税局 ⑶采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业，受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，①如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；（收入按金额，支付按销售费用处理） 吉安市地税局 ②如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算以价款收到受托方已销售开发产品清单之日确认收入的实现。 ③属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 吉安市地税局 ⑷采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述⑴至⑶项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 吉安市地税局 5、开发企业将开发产品先出租再出售的： 凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确定收入的实现； 凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出