住宅价格调控政策研究.doc

哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 第 1 章 绪论 问题提出和研究意义 问题提出 近年来，我国房地产市场逐渐成为我国经济发展的主要产业，但是在房地产 发展的同时也存在严重的问题，主要问题体现在住房价格过快上涨、大部分中低 收入的居民购房支付能力远远低于房价发展水平、住房供应结构不合理越来越明 显等问题。房地产价格处于不断波动之中，呈现的基本态势就是不断上涨。住宅 价格是住宅房地产市场的信号灯，它不仅能够体现城市的经济发展水平和购房消 费者的收入情况，同时将很多社会经济关系也包括在内，房地产泡沫逐渐引起国 内学者的密切关注。 在二十世纪八十至九十年代，市场经济发达的美国与日本均出现过房地产泡 沫，并影响了两国的经济发展，这说明房地产市场泡沫的存在对经济的影响很大； 因此，通过分析美国与日本房地产市场泡沫的形成与破裂，进一步与我国房地产 市场的发展情况进行比较分析，有利于对我国房地产市场的研究。 （1）美国房地产泡沫的形成与破灭： 1990年至1998年间，美国的房地产市场发展状态良好：1995到1999年的4年间， 房价上涨幅度大概维持在5%以内。美国房价涨势出现的比较晚，房价从1998年开 始上涨，并且1998年以来的住房价格上涨幅度远远高于同期收入的增长幅度。在 1997年至2004年之间，美国实际住房价格整体上涨52%，甚至在美国某些热点地区 的房价涨幅高于52.9%，在住宅价格波动最大的8个州的住房价格与年收入的比值 由4.9上升到7.7，如何偿还住房抵押贷款使得这些州的家庭预算面临重大压力[1]12-15； 2006年一季度美国的房价上涨幅度开始回落，次贷延期还款率逐渐提高，首先爆 发危机的是美国次级抵押贷款证券市场，并迅速波及到美国的银行、投资银行以 及保险行业等金融领域，再次引发美国金融危机。 美国经济学家Shiller（2007）通过对泡沫理论的阐述以及严谨的分析，认为美 国房地产泡沫的形成与人们的非理性有很大关系，投机性不稳定对资本市场的影 响越来越大[1]15-70。 -1- 万方数据 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 图1-1是美国房地产泡沫的机理分析： 次贷发放 虚假的房地产市场需求 （非理性投机） 房地产泡沫 房地产价格上涨 图 1-1 美国房地产泡沫的机理分析 （2）日本房地产泡沫的形成与破灭： 1983至1990年之间日本的房地产市场发生了严重泡沫现象，此时日本的土地 和人口状态是土地紧缺及人口众多，经济处在高速发展时期。如今的中国与那时 的日本比较类似。 当时日本的房地产泡沫主要的表现是当时的地价持续上涨。1990年日本的地 价指数与物价指数比是68.2，与1986年的比值25.2相比将近涨了3倍；地价上升主 要有两个特征：一是地价上涨的地区主要集中在大城市圈，东京地价上涨2倍左右， 大阪上涨38%左右；二是地价上涨的土地主要是商业用地。日本经济学家野口悠纪 雄（1997）认为造成地价上涨的主要因素是金融和投机因素，地价一半是泡沫[2]59-60。 日本的房地产泡沫还表现在资产价格增长超过GNP的增长：土地、股票等金融资 产快速膨胀，远远超过建筑物及机械等实物资产的涨势。上涨的资产价格刺激了 人们的消费需求和投机需求，并且日本当时的政策环境宽松，因此金融市场的规 模逐渐扩大，导致股市等金融资产的股市泡沫更加严重，股市价格上涨。 日本通过大幅度提高贴现率的途径以减少房地产泡沫；贴现率从1989年的3.25% 上涨到1990年的6%，与此同时日本实行货币紧缩的金融政策，并对房地产信贷规 模进行严格控制，另外日本股市泡沫的破裂等因素促进了日本房地产泡沫的破裂。 图1-2是日本房地产泡沫的机理分析： -2- 万方数据 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 金融因素 地价上涨 （泡沫） 投机因素 房地产泡沫 房地产价格上涨 图 1-2 日本房地产泡沫的机理分析 （3）我国房地产市场的现状： 我国房地产市场过热发展主要表现在房地产投资过热、大部分地区房价过快 上涨、银行信贷规模不断扩大等现象。国内学者陈书明（2008）认为我国房地产 泡沫形成的主要原因是人们的预期、从众心理，投机行为，特定原因是土地市场 的投机及政府干预的失败[3]。周京奎（2005）通过运用模型对我国14城市进行实证 研究，得出可支配收入对房价波动无显著影响，房价上涨主要是靠投机推动[4]。曹 振良与傅十和（2000）通过建立房地产泡沫模型，指出预期、投机、非理性、土 地的虚拟资本属性是我国房地产泡沫形成的原因[5]。姜春海（2005）通过论述对中 国房地产基本价值，并实际计算中国的投机泡沫以及泡沫化的程度，结果显示： 我国房地产市场的泡沫已经存在，而且比较严重，认为投机泡沫主要由供给投机 者造成，提出对信贷规模、土地投机交易、投机购房