都江堰市区楼盘调研报告.docVIP

都江堰市区楼盘调研报告 一、调研背景 （一）调研目的, 服务于“愿景?青城雪”最终定位与规划设计，为项目市场定位进行铺垫。 （二）调研内容 !、.现目莎布库孃妁房穹辭来源仪臬步布世例。. ?、.呗目两布库娛樸薙丰力尸型与蜓锐尸型。. °、.呗目丙奁冬孃楼暈顾业郎令疋仅歹各带铮律。. 4、验证项口内复式户型在此区域的发展潜力与空间。 （三） 调研模式 采用“验证式调研”模式，深入售楼部详询。 （四） 调研人员 刘阳、向雪松。 （五） 调研时F1 2009年9月22日（全天）。 二、调研成果 （一）个案罗列 楼盘 位置 物业定位及类别 住宅户型 范围（nV） 住宅主力 户型面积 （m1） 住宅热销 户型面积 （ma） 住宅客群 来源 商业定位 及客群来 源 枫尚领 域 都江堰 市内二 环康兮 路中段 1、 定位： 第一居所（纯住 宅社区） 2、 类别:小高层 电梯风景花园洋 房 80—148 120（已售 罄） 120 （已售 罄） 1、 当地客 /： 60% 2、 成都周 边客户： 40% 青城二 十四院 都江堰 市内二 环康兮 路中段 1、 定位： 第?居所（纯住 宅社区） 2、 类别：多层（类 别墅，无电梯） 80—245 90—120 100—120 1、 本地客 /： 70% 2、 成都周 边客户： 30% 1、成都客 户：60 — 1、定位： 将代:楼部  山水间 都江堰 青城山 麓 2、定位：第二居 所（休闲度假物 业） 2、类别： 5+1电梯艺墅 平层:80 ——90 跃层：120 ——130 80——90 80——90 70% 2、成都周 边客八：30 —40% 作为口后 商业部分， 定位休闲 娱乐商铺 2、客群（未 售，不详） 枫 景?尚 品居 都江堰 天府人 道起点 （安顺 商业广 场旁） 1、 定位： 第一居所（商住） 2、 类别：小高层 电梯 80 150 90 100 100 （套二） 1、 本地与 阿坝客户： 60——70% 2、 成都客 八：20% 3、 外地客 八：10% 1 ＞定位： 临街底商 2、客群 木地客户 银海金 岸 都江堰 天府大 道…段 1、 定位: 笫一居所（商住） 2、 类别：多层与 小高层 80 115 90 （可变 套三） 90 （可变套 三） 以享受 19.6万政 府补贴的 本地客户 为主（90%） 1、 定位： 临街底商 2、 客群: 本地客户 兰卡威 都江堰 走马河 东滨河 路1乃 1、 定位： 第…居所（商住） 2、 类别:叠墅、 多层、小高层 50—200 70—120 1、 90 2、 100 — 120 以本地客 户为主（80 ——90%） 1、 定位： 临街底商 2、 客群 本地客户 堰山河 畔 都江堰 市二环 路北段 1、 定位： 第一居所（纯住 宅社区） 2、 类别:6+1电 梯多层 82 144 90 100 90——100 以木地客 八为（80 ——90%） 注：泓坊河畔商业部分体量较大，以河滨商街形式出现，定位为辐射所在片区 的休闲娱乐类商业。 （-）对上述罗列项目的总结 1、住宅（第一居所）： ◎户型 （1） 主力户型：80——130 m2o （2） 热销户型：90——120 irf。 注: ※户型普遍开间较大（如客厅开间4. 2米），以此彰显大气感。 ※部分户型得房率较高，赠送空间较多（如枫尚领域楼盘，其得房率高达120%） ◎客群分布： 以本地刚性需求的自住客户为主（约占80-90%）,外地投资客户为辅（约占 10——20% ）o 2、 商业 ◎类别：多以临街底商形式出现。 ◎定位：社区型商铺。 ◎客群分布：本地投资与自营客群为主。 3、 项目所在区域物业类别以多层与小高层为主，同时市场表现出对小高层抗性 较低，购房客群对其认同度较高的“症状”。 三、对“愿景?青城雪”最终定位与规划设计的启迪与建议 （-）物业定位： 1、 住宅：第一居所（商住结合社区） 2、 商业：社区型商铺（一层）+区域型商铺（二层） （-）口标客群定位： 1、 住宅：锁定本地刚性需求的自住客户（以本地客群为主，辅以外地客群）。 2、 商铺：锁定本地投资客户。 （三）户型定位： 1、 住宅:80——135 m2 （可增加可变户型,如90 of二房可变三房）。 注：户型设计应阔气，须增加亮点（如入户花园、空屮花园、平台、露台等灰空 间，可采用退台式设计）。户型设计可参考堰山河畔楼盘。 2、 商铺： （1） 一层：30——40 m2； （2） 二层：面积不限（采用框架结构的自由组合形式，可整层发售）。 此外，一方面项口所在区域楼盘均处于尾盘销售阶段，市场基木上处于需求 空档期，市场呼唤更高品质的物业；另一方面，成灌快铁己于2008年10月破土 动工，2010年通车，