金山山阳化工服务业集聚区报告.doc

金山山阳镇化工服务业聚集区前期产品建议报告 PAGE 第1页 共 NUMPAGES 37 页 化工服务业聚集区 前期产品建议报告 上海公司·市场策划部 市 场 篇 金山化工区定位 现状 初步建成上海远郊滨海大化工制造基地和物流基地 金山区地处上海远郊通往江、浙的西南门户，拥有长达23.3公里杭州湾海岸线，是上海郊区环城工业带重要组成部分。同时金山区是国家级上海化工工业的重要基地之一，随着亚洲最大、总投资1,500亿元的上海漕泾化工区的兴建，国际国内特大型化工品牌企业加快集聚；洋山深水港建设带来的大容量、低成本海运。综上所述，金山区将加快形成专业物流集散中心及杭州湾沿岸出口加工区。 从“滨海新城”向“上海国际化工城”提升转换 随着金山区发展定位从“滨海新城”向“上海国际化工城”转变，金山区城市功能、形态和产业联动提升，将进一步推进金山区从单一化工制造基地向综合性现代化城市发展。因此区域功能的提升，将会对商务办公楼以及研发类办公楼有一定市场需求。 未来规划 区域总体定位为上海国际化工城 按照《金山区区域规划发展纲要》，金山区根据自身条件以及大化工、大交通、大农业的潜在优势，金山区全面建成中等城市规模的上海国际化工城。由此可见金山区未来发展重点为化工产业。 同其他区域的联动性增强 随着大交通网络格局形成，尤其是杭州湾跨海大桥建成、城际快速铁路交通系统等工程启动，金山区与上海市区的距离大大缩短，与周边奉贤区、松江区、南汇区等地区的联系更为紧密，辐射地区将延续到长三角地区的宁波、嘉兴等其他城市。金山区与其他区域联动性的增强，势必将扩大金山区业务往来，产业类企业对办公场所、仓库和研发楼的需求得到进一步扩大。 产业发展规划 市级工业区为主的“1+2+3” 按照工业园区集中的要求，对原有165个工业园区进行调整，形成以金山市级工业区为主的“1+2+3”的工业区格局。重点发展石油化工、机械电子、纺织服装、汽车及零部件配套，形成一业特强，多业发展的产业格局。努力打造金山工业区、现代农业园区、新城区和海岸线的“三区一线”的规划和建设。产业定位的重点仍然在化工上，并以化工为依托，形成多业发展的产业格局。 确定两大制造业基地 以两大化工基地为依托，增强化工生产服务功能，形成精细化工产业链，主要布局在金山第二工业区和上海化工区金山分区，生物医药产业要以现有医药企业为基础，引进和形成龙头企业。加快发展机械电子产业、提升纺织服装产业、扶持发展汽车配套产业。汽车配套产业以华普汽车、干巷汽车镜为发展重点。金山区未来两大制造基地位于本项目东西两侧，本项目能以地理位置条件吸引部分制造下游企业。 确定两大现代服务业基地 重点拓展现代物流功能，依托两大化工基地和利用地处长三角沪杭甬必经之路的地理位置优势，加快漕泾化工物流基地和亭林现代物流项目建设，预建成上海西南现代物流基地，带动金山第三产业整体发展。本项目可增强与漕泾化工物流基地联动发展，为入住企业提供更便捷的物流服务。 总结 化工产业为本项目定位的基点； 规划基础十分成熟，交通等基础设施正在完善过程中； 两大生产基地发展已初具规模，服务行业聚集地仍是空白； 地区规划状态及落实情况 全区化工工业园分布 金山区工业园区分布主要以“1+2+3”布局分布，共103平方公里，第二产业为中心，第一、三产业为协调。其中：“1”指的是金山工业区，“2”指的是金山第二工业区和上海化学工业区金山分区，“3”指的是金山西部工业区、北部工业区、中部工业区。 化工制造业的园区在本项目周边已规划齐全，化学工业区、金山工业园区及精细化工园区已基本成形，化学工业区和精细化工区仍在大力招商中，将集中化工行业的制造企业。本项目位置在这几个化工园区的圆心位置，对于化工企业的服务行业而言比较理想。 周边工业区分布 山阳工业区 山阳工业区 上海化工区 上海石化 上海精细化工区 本项目处于多个化工工业园区的中心位置，今后可起到同时为多个园区服务的功能。目前项目周边已经形成较为成熟的化工产业集群，包括上海石化和上海化工区两大产业基地，及以上海石化和上海化工区的原料、技术和客户优势为主要依托的延伸产业链，重点发展精细化工、高新技术材料等产品。主要产业功能区的分布如下： 上海化工区——世界级化工区，以石油和精细化工为主的专业开发区 上海石化——国家特大型化工企业，以石油化工为主的大型化工产业基地 上海精细化工区——以精细化工为主的开发区 山阳镇土地储备 目前土地储备总量较大，多为工业用地，据了解商办用地仅本项目一幅。由于工业用地目前的政策仍比较模糊，不排除其他工业用地转性的可能。 基础设施状态 公路 目前现状 金山区内有5条高速公路，三纵二横的高速公路框架，其中莘奉金高速公路（A