曲靖房地产项目成本概算表.docVIP

PAGE PAGE 19 曲靖龙海项目投资测算报告 一、方案一 (一)、项目初步定位： 项目用地245.65亩，项目分为4～5个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交错的20M宽大道，本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资50%）。规划2个组团建设高档TOWNHOUSE（建筑容积率取定0.8），1个组团建设5～6层的花园洋房（建筑容积率取定1.2），2个组团建设7层（局部8层）的多层住宅（建筑容积率取定1.7）。沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。除了各个组团建设相当规模的绿化景观外，还建设一个约6000㎡的中央景观区。 (二)、项目建筑规划指标： 综合容积率：1.2 建筑覆盖率（密度）：26% 绿化覆盖率：43% 道路占地比率：31% (三)、各组团建设规模： 高档TOWNHOUSE：占地100亩，建筑层数3层，局部4层，建筑层高2.8M，每户220～280㎡。沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。建设规模53000㎡（其中住宅48500㎡，商铺4500㎡）。 花园洋房：占地50亩，建筑层数5层，局部6层，建筑层高2.8M，每个单元4户，每户180～210㎡。沿街建筑底层为商铺，建设规模40000㎡（其中住宅37000㎡，商铺3000㎡）。 多层住宅：占地95.65亩，建筑层数7层，局部8层，建筑层高2.8M，每个单元12户，每户100～140㎡。沿街建筑底层为商铺，建设规模108000㎡（其中住宅95500㎡，商铺12500㎡）。 表一：建设指标 组团编号 用地规模 （亩） 住宅总户数 （户） 住宅型式 组团建筑面积 （㎡） 住宅面积 （㎡） 商铺面积 （㎡） 一、二组团 100 220 联排住宅 53000 48500 4500 三组团 50 200 复式、跃层住宅 40000 37000 3000 四、五组团 95.65 750 错层住宅 108000 95500 12500 项目汇总 245.65 1170 ******** 201000 181000 20000 (四)、地质调查及结构选型： 曲靖市的地质情况总体比较好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500～800M，尽管地势略低5M左右，我们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。 基础选型：￠325振动沉管灌注桩，成桩直径380㎜，桩长13M。（￠325振动沉管灌注桩约900元/根，￠300管桩约1200元/根，项目总桩数约8000根）。联排建筑采用单桩承台，其他住宅采用2～4桩承台。 结构选型：异型框架结构。 （五）、 龙海项目成本概算表 直接费： 万元 序号 子项名称 单价（元） 数量 总价（万元） 备注 1 土地使用权 231100 245.65亩 5675.86 楼面价282.38元/㎡ 1.1 土地拍卖 200000 245.65亩 4913.0 1.2 契税 1500 245.65亩 36.85 予计出让金5万元/亩； 1.3 填土 22元/立方米 33万立方米 726.0 暂按回填土2.0M深 2 临时水电 50.0 3 建筑安装项目 632.33元/㎡ 201000㎡ 12709.85 （基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、普通水电，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间三大件和室内分户门） 3.1 桩基础工程 70元/M 104000M 728.0 3.2 承台以上建筑、结构 550元/㎡ 201000㎡ 11055.0 3.3 建筑内的强电、给排水 40元/㎡ 201000㎡ 804.0 3.4 建筑内的弱电项目 12.71元/㎡ 201000㎡ 122.85 3.4.3 有线电视 450元/户 1170户 52.65 3.4.4 电话 200元/户 1170户 23.4 3.4.5 宽带网 400元/户 1170户 46.8 4334元/户 1170户 507.0 4 代收费项目 507.0 4.1 单元防盗/可视门 1200元/樘 325樘 39.0 *代收费 4..2 户内可视电话系统 800元/户 1170户 93.6 *代收费 4.3 太阳能 2500 1170户 292.5 *代收费 4.4 水表出户费 700 1170户 81.9 *代收费 5 配套工程项目 137.76元/㎡ 2