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2016年房地产估价师考试网上辅导 房地产估价相关知识 　　　　　 第 PAGE 1页 第十二章　法律知识 　法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。　　中国现行法律制度体系　　（一）宪法　　（二）法律 　　（三）行政法规 　　（四）地方性法规（自治条例、单行条例） 　　（五）行政规章　　民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。　　财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。　　人身关系包括人格权关系（如姓名、名称、名誉等）和身份权关系（如收养、监护等）。 　　民事法律关系的主体，包括自然人和法人。　　民事法律关系的客体是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。　　（1）物。能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值；（2）行为。指为满足他人利益而进行的活动；（3）智力成果。　　民事权利是指民事主体受法律保护的、实现某项利益的权利，包括：①权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动；②权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自己的权利；③权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。　　根据权利标的的不同性质，民事权利可分为财产权和人身权。　　财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。　　人身权是指以人身利益为标的的权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。 　　民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。　　民事义务是法律规定的行为的必要性，这种必要性是由国家强制力保障实现的。违反民事义务，则要承担民事责任。　　合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的组织。　　民事法律行为的形式主要有：口头形式、书面形式、视听资料形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。　　民事法律行为成立的条件是：（1）行为人具有民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。　　无效民事行为： 　　（1）无民事行为能力人实施的；（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（5）违反法律或者社会公共利益的；（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7）以合法形式掩盖非法目的的。　　代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。代理人；被代理人，第三人又称“相对人”。　　甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司是代理人，丙公司是第三人。 　　委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。　　法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。　　指定代理是指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。　　本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。　　复代理是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。（代理人再找代理人，转代理）　　单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。　　共同代理是指将代理权授予二人以上的代理。　　共同代理人，对代理事项共同承担代理责任。 　　代理关系：　　（1）代理人与被代理人之间的关系。内部关系。　　（2）代理人与第三人之间的关系。外部关系。　　（3）第三人与被代理人之间的关系。外部关系，因代理人代理行为效果直接归属于被代理人而产生。　　代理权取得方式：　　 　　滥用代理权的行为：　　①自己代理。代理他人与自己进行民事法律行为。　　②双方代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。　　③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。　　④越权代理。　　⑤利用代理权从事违法活动。　　没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。　　未经追认的行为，由行为人承担民事责任。　　本人知道他人以本人名义实施民事行