论按揭商品房买卖合同解除纠纷的司法处理.pdf

内容摘要 商品房按揭自香港引入我国大陆地区后，根据大陆商品房市场的特点和法律法规的 不同进行了适应性变化，并逐渐发展成为具有中国大陆特点的商品房按揭制度。商品房 按揭法律关系由买卖关系、借贷关系和担保关系构成，其中买卖关系是基础。商品房买 卖合同的解除，必然对商品房按揭中的其他法律关系产生重要影响。为妥善处理按揭商 品房买卖合同解除纠纷，最高人民法院出台司法解释明确了按揭银行在按揭商品房买卖 合同解除纠纷中的第三人诉讼地位，商品房买卖合同纠纷与抵押贷款合同纠纷应当合并 审理及裁判规则，但是忽略了住房公积金贷款下的商品房按揭纠纷中，住房公积金管理 中心的诉讼地位；同时，合并审理的规定及裁判规则也严重脱离司法实践，造成法律适 用的混乱。 本文共五个部分，约1.8 万字： 第一部分从按揭的词源含义和按揭进入我国大陆地区的发展过程入手，总结分析出 大陆地区的商品房按揭是由商品房开发商、按揭银行、商品房买受人共同参与的融资购 房方式，商品房按揭法律关系是由买卖关系、借贷关系和担保关系构成的法律关系复合 体。 第二部分分析论证商品房买卖合同和抵押贷款合同不构成主从合同关系，而是构成 关联合同关系，任一合同解除并不必然导致另一合同终止，而是应从该合同本身是否符 合法律规定或合同约定的终止情形和关联合同形成的整体经济目的是否实现两个方面 判断。 第三部分分析案例中的两个焦点问题，得出结论认为住房公积金管理中心不宜由法 院主动追加为按揭商品房买卖合同解除纠纷的第三人；仅解除按揭商品房买卖合同案件 的司法裁判应当根据商品房是否已进行抵押登记或抵押权预告登记作不同处理，登记前 全额返还购房款给商品房买受人，登记后则仅返还首付款和实际已偿还的贷款。 第四部分分析论证关于商品房买卖合同纠纷和抵押贷款合同纠纷合并审理的规定 及裁判规则，严重背离商品房按揭市场的规律，缺乏生存空间，且欠缺实体法基础，造 成法律适用的混乱。 万方数据 第五部分总结提出完善建议，分析论证应当将商品房按揭作为有名合同在《合同法》 分则中进行规定，完善关联合同理论在商品房按揭制度中的运用，引入抗辩权延伸，完 善按揭银行与商品房开发商之间的合同约定，实行购房贷款分期发放、提高保证金比例， 降低贷款风险。 由于时间和个人能力的局限，本文难免有疏漏之处，在以后的学习工作中，笔者将 会进一步完善和改进。 关键词：商品房按揭 商品房买卖合同 商品房开发商 按揭银行 商品房买受人 万方数据 Abstract Since the introduction of commercial housing mortgage into mainland China from Hong Kong, the mortgage has received adaptive changes according to the characteristics of commercial housing market and the laws and regulations in mainland China, and gradually developed into a commercial housing mortgage system with mainland China characteristics. Buying and selling, lending relationship and guarantee constitute legal relationship in commercial housing mortgage, in which business relationship is the foundation. The termination of commercial housing sales contract is bound to h