论房地产投资信托基金及我国廉租房融资模式创新-政治经济学专业论文.docxVIP

论房 地 产 投 论房 地 产 投 资 信 托 基 金 及 我 国 廉 租 房 融 资 模 式 创 新 第 一 章 绪 论 1.1 本文 的研 究背 景 20 10 年 5 月 ， 中 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 与 全 国各 地 方 政 府 签 订 协 议 ，从 2 0 10 年 开 始 兴 建 30 0 万 套 保 障 性 住 房 (包 括 经 济 适 用 房 和 廉 租 房 )。此 外 ，将 兴 建 28 0 万 套 临 时 安 置 房 。国 家 领 导 人 也 在 多个 场 合 重 申建 设 5 80 万 套 保 障 性 住 房 这 一 总 目标 ，201 0 年 8 月 21 日 ，国 务 院 副 总 理 李 克 强 在 讲 话 中 也 强 调 加 快 把 保 障 性 住 房 重 大 民 生 工 程 建 设 好 。 决 策 者 进 一 步 计 划 在 Zco g 年 至 20 11 年 间建 设 13 00 万 套 保 障 性 住 房 ， 预 计 总 投 资 为 人 民 币 90 0。亿 元 。‘ 自 2 00 2 年 以来 ， 中 国 的 房 价 出现 了 大 幅 度 地 上 涨 ，这 加 剧 了 城 市 生 活 条 件 的 不 平 等 。加 快 中 国 保 障 性 住 房 的 建 设 和 供 给 ，已经 成 为 中 国 社 会 需 要 重 点 解 决 的 问题 。当然 ，保 障 房 的 建 设 需 要 有 足 够 资 金 的 支 持 ， 目前 中 国 保 障 房 建 设 所 面 l陆的 巨大 资 金 缺 口成 为 了保 障 房 供 应 的突 出 问题 。根 据 计 算 ，对 于 全 国而 言 ，要 完 成 今 年 总 量 为 58 0 万 套 保 障 性 住 房 的 建 设 任 务 ， 建 设 所 需 投 入 达 4 0 00 亿 元 ， 减 免 土 地 出让 金 2 500 亿 元 ，另 需 减 免 各 种 政 府 税 费 150 0 亿 元 ，总 计 投 入 约 8 0 00 亿 元 。虽 然 中 央 已经 下 拨 60 0 多 亿 元 资 金 ，但 是 要 完 成 任 务 ，缺 口还 是 太 大 。投 入 的 资 金 如 何 筹 集 ， 成 为 各 方 关 注 的 焦 点 。’i 200 8 年 ， 国 务 院 办 公 厅 在 《关 于 当 前 金 融 促 进 经 济 发 展 的 若 干 意 见 )) 中 ， 首 次 提 出 “开 展 房 地 产 信 托 投 资 基 金 试 点 ，拓 宽 房 地 产 企业 融 资 渠 道 ” 的 意 见 ， 并 分 别 批 准 在 天 津 、上 海 开 展 廉 租 房 RE ITs 的 试 点 工 作 。房 地 产 投 资 信 托 基 金 用 于 廉 租 房 的 融 资 ， 也 成 为 了 众 人 瞩 目的话 题 。 1.2 本 文 的研 究 目的 、方 法及 创新 本 文 对 用 RE ITs 来 为 中 国 的 保 障 房 建 设 解 决 资 金 不 足 问题 进 行 了初 步 探 索 和 研 究 。通 过 IR R 模 型 对 上 海 推 出 廉 租 房 RE ITs 的 可 行 性 进 行 了 分 析 和 论 证 ， 对 于 廉 租 房 RE ITs 的 推 出 给 予 相 关 政 策 建 议 。 在 研 究 方 法 上 ，本 文 在 对 我 国 目前 保 障 房 融 资 模 式 进 行 简 要 介 绍 并 指 出现 有 问题 的基 础 上 ，引 入 了 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (RE ITs ) 来 进 行 融 资 的 概 念 。因 为 目 前 我 国还 没 有 相 应 的 RE !Ts 产 品 ，对 于 廉 租 房 RE ITS 是 否 具 有 推 出 的 可 行 性 ， 本 文 利 用 内 部 收 益 率 (IRR) 模 型 ，将 IRR 替 代 廉 租 房 RE ITs 的 未 来 预 期 收 益 率 ， 论 证 了在 上 海 推 行 廉 租 房 RE ITs 的 可 行 性 。 本 文 的 主 要 创 新 点 在 于 将 廉 租 房 的 内部 收 益 率 (IRR ) 作 为 推 行 廉 租 房 RE ITs 未 来 预 期 收 益 率 的替 代 性 指 标 ，进 而 论 证 在 上 海 推 行 公 租 房 RE ITs 及 廉 租 房 RE ITs 的 可 行 性 。之 前 有 学 者 (赵 以邢 ，2 0 10) 对 全 国 不 同 房 价 条 件 下 推 行 廉 租 房 RE ITs 的 可 行 性 进 行 过 探 讨 ，但 是 由于 房 地 产 市 场 是 一 个 区 域 市 场 ，全 国 不 同 区 域 的 房 4 论